Dưới đây là Phần 5 (phần cuối) – trình bày một số nội dung thay đổi quan trọng của Luật KDBĐS 2023 liên quan đến (i) xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, (ii) quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản và (iii) điều khoản thi hành.

I. Về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (Chương VIII, Luật KDBĐS 2023):
Chương VIII của Luật KDBĐS 2023 là một chương mới của Luật KDBĐS 2023. Theo đó, Chương VIII đã tập hợp các quy định liên quan đến quản lý dữ liệu KDBĐS năm rải rác trong LKDBĐS 2014, đồng thời, luật hóa một số quy định của Nghị định 44/2022/NĐ-CP ngày 29/06/2022 của Chính phủ quy định về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (“Nghị định 44”), cụ thể như sau:
1. Bổ sung quy định hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (Điều 71 Luật KDBĐS 2023)
Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng để kết nối, chia sẻ dữ liệu quốc gia về đất đại, cơ sở dữ liệu các Bộ, ngành, địa phương để tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử.
Hệ thống bao gồm các thành phần:
(a) Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin.
(b) Phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
(c) Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
2. Quy định về hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và hệ thống phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (Điều 72 Luật KDBĐS 2023)
(a) Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm tập hợp các thiết bị cơ bản như sau: thiết bị tính toán, thiết bị kết nối mạng, thiết bị an ninh, an toàn mạng và cơ sở dữ liệu, thiết bị lưu trữ, thiết bị ngoại vi và thiết bị phụ trợ, mạng nội bộ.
(b) Hệ thống phần mềm để quản lý, vận hành, khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm: hệ điều hành, hệ quản trị cơ sở dữ liệu và phần mềm ứng dụng, phần mềm an ninh, an toàn mạng.
3. Quy định về cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (Điều 73 Luật KDBĐS 2023)
&nbsp Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng phù hợp với khung kiến trúc Chính phủ điện tử Việt Nam, kiến trúc chính quyền điện tử ở địa phương.
Nội dung cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm cơ sở dữ liệu liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản như sau:
(a) Văn bản quy phạm pháp luật.
(b) Chương trình, kế hoạch phát triển.
(c) Chương trình điều tra, thống kê.
(d) Nhà ở, bất động sản; dự án nhà ở, bất động sản.
(e) Số lượng giao dịch, giá trị giao dịch.
(f) Kinh doanh dịch vụ bất động sản.
(g) Cơ sở dữ liệu khác.
4. Quy định thẩm quyền xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (Điều 74 Luật KDBĐS 2023)
(a) Thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có giá trị pháp lý như văn bản giấy khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác thực.
(b) Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, ngành, địa phương, cơ quan tổ chức có liên quan thực hiện kết nối liên thông cơ sở dữ liệu chuyên ngành và chia sẻ kết quả cho Bộ Xây dựng.
(c) Bộ Xây dựng quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quốc gia.
(d) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản địa phương.
5. Khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (Điều 75 Luật KDBĐS 2023)
(a) Cơ quan, tổ chức, cá nhân được khai thác thông tin được công bố, công khai.
(b) Cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu chuyên ngành, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội được khai thác trong phạm vi chức năng, quyền hạn của mình.
6. Quy định về kinh phí xây dựng, quản lý, vận hành và khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (Điều 76 Luật KDBĐS 2023)
(a) Sử dụng nguồn ngân sách nhà nước là nguồn kinh phí cho các hoạt động xây dựng hệ thống.
(b) Khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng, cung cấp dịch vụ, phần mềm ứng dụng.
(c) Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định việc sử dụng kinh phí để xây dựng, duy trì hệ thống và hướng dẫn quản lý số tiền thu được từ cung cấp dịch vụ này.
II. Về quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản (Chương IX, Luật KDBĐS 2023):
Gồm 2 Mục, 5 Điều:
(a) Mục 1: Điều tiết thị trường bất động sản (từ Điều 77 đến Điều 79).
Các quy định về điều tiết thị trường bất động sản là nội dung mới được quy định tại Mục 1, Chương IX, Luật KDBĐS 2023 nhằm điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản trong các trường hợp khi thị trường tăng trưởng “nóng”, “đóng băng”.
(b) Mục 2: Nội dung, trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS (Điều 80 và Điều 81).
Luật KDBĐS 2023 đã bổ sung một số nội dung quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản như: quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản; ban hành các quyết định, quy định để thực hiện quản lý, điều tiết thị trường bất động sản; và theo dõi tình hình thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đồng thời, Luật KDBĐS 2023 cũng điều chỉnh trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản của một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chi tiết các nội dung điều chỉnh của Chương IX, Luật KDBĐS 2023 như sau:
1. Bổ sung nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản (Điều 77 Luật KDBĐS 2023)
Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản khi thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp ảnh hưởng đến ổn định kinh tế-xã hội, bảo đảm có các yếu tố sau đây:
(a) Tính thống nhất của nền kinh tế quốc dân.
(b) Tôn trọng tối đa các quy luật thị trường.
(c) Bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan.
(d) Kịp thời, khả thi, phù hợp về thời điểm và đối tượng áp dụng.
2. Quy định về các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản (Điều 78 Luật KDBĐS 2023)
(a) Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở để thực hiện dự án bất động sản.
(b) Điều chỉnh nguồn cung, cơ cấu thị trường bất động sản thông qua điều chỉnh mục tiêu, quy mô, tiến độ, cơ cấu sản phẩm của các dự án bất động sản.
(c) Gia hạn nộp thuế cho các đối tượng hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có khó khăn đặc biệt trong từng thời kỳ.
(d) Hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi đối với khách hàng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đối với các loại hình bất động sản cần hỗ trợ, ưu tiên phát triển.
(e) Điều hành chính sách tài chính, tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản phù hợp tình hình thị trường trong từng thời kỳ.
(f) Thực hiện điều hành chính sách khác để điều tiết thị trường bất động sản trong từng thời kỳ.
3. Về thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản (Điều 79 Luật KDBĐS 2023)
(a) Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để đề xuất các biên pháp điều tiết.
(b) Chính phủ quyết định biện pháp điều tiết thị trường bất động sản thông qua điều hành thực hiện các chính sách trong thẩm quyền.
(c) Trong trường hợp vượt thẩm quyền, Chính phủ báo cáo, trình Quốc hội Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét các chính sách, giải pháp.
4. Bổ sung một số nội dung quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản (Điều 80 Luật KDBĐS 2023)
(a) Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.
(b) Ban hành các quyết định, quy định để thực hiện quản lý, điều tiết thị trường bất động sản.
(c) Theo dõi tình hình thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản.
5. Điều chỉnh trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản (Điều 81 Luật KDBĐS 2023)
5.1. Bộ Xây dựng không còn “chịu trách nhiệm” trước Chính phủ mà trở thành “cơ quan đầu mối” giúp Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản. Thực hiện thêm chức năng sau:
– Bộ Xây dựng xây dựng các đề án, chính sách phát triển, quản lý kinh doanh bất động sản.
– Chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy bản nhân dân cấp tỉnh trình cấp có thẩm quyền quyết định biện pháp điều tiết thị trường bất động sản.
5.2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:
(a) Phối hợp với Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương.
(b) Báo cáo Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn theo định kỳ hoặc đột xuất theo yêu cầu.
5.3. Bổ sung trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp huyện:
Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền do pháp luật quy định và theo sự phân cấp của cơ quan nhà nước cấp trên.
5.4. Bỏ các quy định về trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Tài chính và Ngân hàng nhà nước Việt Nam
III. Điều khoản thi hành (Chương X, Luật KDBĐS 2023)
Chương X của Luật KDBĐS 2023 gồm có 02 Điều (Điều 82 và Điều 83) quy định về: hiệu lực thi hành và quy định chuyển tiếp.
Luật KDBĐS 2023 quy định chuyển tiếp đối với nhiều đối tượng của Luật KDBĐS. Chi tiết vui lòng xem quy định tại Điều 83 Luật KDBĐS 2023
1. Hiệu lực thi hành:
Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025.
2. Quy định chuyển tiếp
(a) Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dịch vụ bất động sản đang hoạt động trước ngày Luật này có hiệu lực.
(b) Đối với dự án bất động sản đã đáp ứng yêu cầu để kinh doanh.
(c) Đối với hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản hợp lệ đã được tiếp nhận trước ngày Luật này có hiệu lực.
(d) Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
(e) Đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
(f) Đối với chủ đầu tư dự án bất động sản đã được ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua nhà ở.
(g) Đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được ngân hàng bảo lãnh phát hành chứng thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.
(h) Đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã xác lập.
(i) Đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản đã được xác lập.
(j) Đối với các sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động.
(k) Đối với các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
(l) Đối với chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
(m) Đối với tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam.
Trên đây là một số điểm mới đáng chú ý của các chương cuối cùng của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
AN Legal sẽ tiếp tục các chuỗi bài viết cập nhật điểm mới của Luật Đất đai 2024 trong các bài tiếp theo. Hãy theo dõi để không bỏ lỡ những thông tin quan trọng!
Chúng tôi hy vọng những thông tin trên đây sẽ hữu ích cho bạn.
Cảm ơn bạn đã quan tâm đến bài viết của AN Legal.