Tiếp tục với chuỗi bài về các nội dung thay đổi, điều chỉnh nổi bật của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (“Luật KDBĐS 2023”), theo đó, dưới đây là Phần 2 – trình bày một số nội dung thay đổi quan trọng của Luật KDBĐS 2023 liên quan đến (iv) Mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, (v) Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và (vi) Chuyển nhượng dự án bất động sản.

1. CÁC QUY ĐỊNH VỀ MUA BÁN NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI (CHƯƠNG III, LUẬT KDBĐS 2023):
1.1 Quy định chi tiết các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh (Điều 22 Luật KDBĐS 2023), gồm:

(a) Các loại nhà ở hình thành trong tương lai (trừ nhà ở thuộc tài sản công theo quy định Luật Nhà Ở);

(b) Các loại công trình xây dụng hình thành trong tương lai (Công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.);

(c) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

1.2 Giới hạn phạm vi kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai (Điều 23 Luật KDBĐS 2023):

(a) Không còn quy định/đề cập “quyền cho thuê” nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

1.3 Bổ sung một số quy định liên quan đến giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 23.4(d), 23.5 Luật KDBĐS 2023)

(a) Cấm ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 23.4(d) LKDBĐS 2023).

(b) Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh.

1.4 Điều chỉnh và quy định chi tiết hơn các điều kiện đưa vào kinh doanh của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 24 LKDBĐS 2023):

(a) Đã khởi công xây dựng.

(b) Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất.

(c) Có các giấy tờ về xây dựng (Giấy phép xây dựng; Thông báo khởi công xây dựng; Nghiệm thu hoàn thành xây dụng hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án, riêng đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng).

(d) Văn bản của Sở Xây dựng (hoặc cơ quan quản lý về nhà ở cấp tính) về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

(e) Nằm trong dự án bất động sản được phê duyệt, có ghi nhận mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán hoặc thuê mua.

(f) Không bị tranh chấp, kê biên để bảo đảm thi hành án, cấm giao dịch, tạm ngừng giao dịch.

(g) Đáp ứng một số điều kiện tương tự BĐS có sẵn (đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không có tranh chấp, điều kiện chung của dự án bất động sản, điều kiện về phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai…).

(h) Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định.

1.5 Điều chỉnh quy định về tiến độ thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 25 Luật KDBĐS 2023):

Theo đó, Luật KDBĐS 2023 có các điều chỉnh về vấn đề nêu trên như sau:

(a) Tách bạch quy định thanh toán trong mua bán và thuê mua, sửa đổi tỉ lệ thanh toán đối với trường hợp thuê mua.

(b) Không còn quy định bắt buộc chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

1.6 Điều chỉnh quy định về tiến độ thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 25 Luật KDBĐS 2023):

(a) Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua phải được ngân hàng thương mại chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi không bàn giao nhà ở theo cam kết.

(b) Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh.

(c) Nếu người mua lựa chọn có bảo lãnh:

(i) Chủ đầu tư cung cấp “thư bảo lãnh do ngân hàng phát hành” cho bên mua, thuê mua trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng (hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng);

(ii) Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.

2. CÁC QUY ĐỊNH VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN (CHƯƠNG IV, LUẬT KDBĐS 2023):

2.1 Tổng quan: Chương IV của Luật KDBĐS 2023 là một chương mới mới so với Luật KDBĐS 2014, cấu trúc gồm 3 mục:

(a) Mục 1 (kế thừa Luật KDBĐS 2014): Quy định chung, nêu một số nội dung như: nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất; trách nhiệm của bên chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất; trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất; các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; yêu cầu đối với dự án bất động sản khi kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Mục này cũng quy định chung về nguyên tắc, quyền, trách nhiệm của các bên khi chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, trên cơ sở kế thừa các quy định hiện hành của mục 5 Chương II Luật KDBĐS hiện hành.

(b) Mục 2 (mục mới): Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở, quy định một số nội dung như: điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở; yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; trách nhiệm của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Mục này quy định cụ thể một số nội dung về điều kiện, quyền, trách nhiệm của các bên khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở (phân lô, bán nền), trên cơ sở sửa đổi, bổ sung và đưa một số quy định hiện hành của Nghị định 11/2013/NĐ-CP và Nghị định 148/2020/NĐ-CP lên.

(c) Mục 3 (mục mới): Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, quy định một số nội dung như: điều kiện đối với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng, cho thuê; yêu cầu đối với bên chuyển nhượng, bên cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật; trách nhiệm của bên chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án; trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án.

Mục này quy định cụ thể một số nội dung về điều kiện, quyền, trách nhiệm của các bên khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng.

2.2 Hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (Điều 28.1 Luật KDBĐS 2023):

(a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở.

(b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng.

(c) Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

2.3 Quy định chi tiết một số điều kiện quan trọng liên quan đến chuyển nhượng đất “phân lô, bán nền” (nhà ở) cho cá nhân (Điều 31, 32 Luật KDBĐS 2023)

(a) Bên chuyển nhượng phải là chủ đầu tư dự án bất động sản.

(b) Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật.

(c) Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

(d) Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

(e) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

(f) Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp.

(g) Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

(h) Chủ đầu tư phải có chấp thuận của Sở Xây dựng về việc QSDĐ đã đủ điều kiện chuyển nhượng.

(i) Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

(j) Chủ đầu tư phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đại, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất trước khi chuyển nhượng QSDĐ.

(k) Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

2.4 Quy định liên quan chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức (Mục 3 – Điều 37, 38)

(a) Quyền và nghĩa vụ nổi bật của bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức:

Cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, quyền sử dụng đất để bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại thực hiện các thủ tục đầu tư, xây dựng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

(b) Quyền và nghĩa vụ nổi bật của bên nhận chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức

(i) Đầu tư, xây dựng dự án đầu tư xây dựng tại phần đất nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về: đầu tư, xây dựng, đất đai và pháp luật có liên quan.

(ii) Thực hiện đầu tư xây dựng dự án trên đất nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại bảo đảm các yêu cầu sau đây:

Đầu tư xây dựng các công trình phù hợp với quy hoạch chi tiết và tiến độ dự án được chấp thuận, phê duyệt;
Đầu tư xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật bảo đảm đồng bộ và kết nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh, phù hợp với thời gian thực hiện dự án được chấp thuận, phê duyệt và quy hoạch được phê duyệt;
Bảo đảm việc cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành dự án, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ khác thuộc phạm vi dự án;
Chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho chính quyền địa phương trong trường hợp phải chuyển giao theo dự án được chấp thuận theo quy định của pháp luật; trường hợp chưa chuyển giao thì phải có trách nhiệm quản lý, vận hành và bảo đảm chất lượng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong thời gian chưa chuyển giao.
3. CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN (CHƯƠNG V, LUẬT KDBĐS 2023):

3.1 Quy định cụ thể hơn về thời điểm và yêu cầu đối với việc chuyển nhượng dự án BĐS (Điều 39 Luật KDBĐS 2023):

(a) Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. .

(b) Khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.

(c) Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật.

3.2 Bổ sung/điều chỉnh chi tiết một số điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS (Điều 39, 40 Luật KDBĐS 2023):

3.3 Bổ sung trường hợp thẩm quyền chấp thuận việc chuyển nhượng dự án thuộc thẩm quyền của Thủ tướng nhưng uỷ quyền cho UBND tỉnh chấp thuận chuyển nhượng một phần (Điều 41.2(a) Luật KDBĐS 2023):

Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án và thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 42 của Luật này.

3.4 Bỏ quy định về thời hạn các bên phải ký hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án sau khi được chấp thuận chuyển nhượng (Điều 42 Luật KDBĐS 2023)

3.5 Ghi nhận quyền điều chỉnh dự án của bên nhận chuyển nhượng dự án (Điều 43.2(b) Luật KDBĐS 2023)

AN Legal sẽ tiếp tục đăng tải Phần 3 các điểm mới của Luật KDBĐS đến Quý độc giả vào tuần sau. .