Nối tiếp chuỗi bài về những điểm thay đổi nổi bật của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 (“Luật KDBĐS 2023”), AN Legal tiếp tục với những nội dung thay đổi quan trọng của Luật KDBĐS 2023 liên quan đến Hợp đồng kinh doanh bất động sản (Chương VI), cụ thể như sau.

1. NHẬN ĐỊNH SƠ LƯỢC CHUNG:

Chương VI của Luật KDBĐS 2023 đã tập hợp các quy định liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản, vốn nằm rải rác ở các chương của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 (“Luật KDBĐS 2014”), đồng thời, luật hóa một số quy định của Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS 2014 (“Nghị Định 02/2022”).

2. VỀ HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (ĐIỀU 44):

2.1 Về việc phân loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:

(a) Luật KDBĐS 2023 bổ sung một loại hợp đồng kinh doanh bất động sản mới là: “Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng” (Điều 44.1(l)), vốn được quy định trong Nghị Định 02/2022, nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế trên thị trường về giao dịch hợp đồng này.

Mục này cũng quy định chung về nguyên tắc, quyền, trách nhiệm của các bên khi chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, trên cơ sở kế thừa các quy định hiện hành của mục 5 Chương II Luật KDBĐS hiện hành.

(b) Luật KDBĐS 2023 thay đổi cách thức phân loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, từ cách quy định theo hình thức kinh doanh (mua bán, thuê mua, cho thuê) của Luật KDBĐS 2014 sang cách quy định theo loại tài sản kinh doanh (nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án bất động sản, dự án bất động sản); đồng thời, kết hợp các khái niệm mới về bất động sản đưa vào kinh doanh, như công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án bất động sản.

2.2 Về hợp đồng kinh doanh dịch vụ kinh doanh bất động sản: Bên cạnh việc ghi nhận các loại hợp đồng như Luật KDBĐS 2014, Luật KDBĐS 2023 đã bổ sung mới “hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản” (Điều 44.2(a)):

2.3 Luật KDBĐS 2023 bổ sung yêu cầu về thời điểm được ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản. Theo đó, các bên chỉ được phép ký hợp đồng kinh doanh bất động sản khi “bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định” của Luật KDBĐS 2023 (Điều 44.3).

2.4 Luật KDBĐS 2023 đã loại bỏ “hộ gia đình” ra khỏi phạm vi các chủ thể được kinh doanh bất động sản. Cụ thể là Luật KDBĐS 2023 không còn ghi nhận các quy định có liên quan đến hộ gia đình, như các điều kiện kinh doanh bất động sản (Điều 10), Phạm vi kinh doanh bất động sản (Điều 11), việc công chứng chứng thực hợp đồng (Điều 17.2) trong Luật KDBĐS 2014. Quy định này cũng phù hợp với nguyên tắc điều chỉnh của Luật Đất đai 2024 – đã không còn ghi nhận hộ gia đình là người sử dụng đất như Luật Đất đai 2013

2.5 Luật KDBĐS 2023 đã sửa đổi theo hướng làm rõ hơn quy định về xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, phù hợp hơn và sát hơn với thực tế trên thị trường, và dẫn chiếu về Luật Công chứng (Điều 44.6). Theo đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ được xác định theo thứ tự sau:

(a) Theo thỏa thuận các bên; hoặc.

(b) Nếu hợp đồng có công chứng, chứng thực thì là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực (tức là thời điểm hợp đồng “được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng (Theo Điều 5.1 Luật Công chứng 2014)). Luật KDBĐS 2023 đã làm rõ thêm quy định “thời điểm công chứng” trong Luật KDBĐS 2014; hoặc

(c) Thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng. (Luật KDBĐS 2014 quy định là “thời điểm các bên ký vào hợp đồng”).

3. LUẬT KDBBDS 2023 BỔ SUNG QUY ĐỊNH VỀ VIỆC DÙNG HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (ĐIỀU 45). THEO CÁCH HIỂU CỦA AN LEGAL THÌ:

3.1 Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải sử dụng mẫu hợp đồng quy định tại Luật KDBĐS 2023 khi xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản;

3.2 Tổ chức, cá nhân khác (không phải là chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) thì không bắt buộc sử dụng mẫu hợp đồng theo quy định khi xác lập hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

3.3 Các mẫu hợp đồng theo Điều 44 Luật KDBĐS 2023 sẽ không áp dụng trong bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở xã hội.

Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án và thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 42 của Luật này.

3.4 Bỏ quy định về thời hạn các bên phải ký hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án sau khi được chấp thuận chuyển nhượng (Điều 42 Luật KDBĐS 2023)

3.5 Ghi nhận quyền điều chỉnh dự án của bên nhận chuyển nhượng dự án (Điều 43.2(b) Luật KDBĐS 2023)

4. LUẬT KDBĐS 2023 ĐÃ BỔ SUNG MỘT SỐ YÊU CẦU VỀ NỘI DUNG CẦN CÓ CỦA CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (ĐIỀU 46), CỤ THỂ:

4.1 Đối với hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng: Bổ sung nội dung về “Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai” (Điều 46.1(đ)). Yêu cầu về bảo lãnh ngân hàng đối với bán nhà ở hình thành trong tương lai là một điểm mới của Luật KDBĐS 2023, đã được AN Legal đề cập trong bài đăng phần 2. Chi tiết độc giả có thể xem tại link

4.2 Đối với Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản: Bổ sung nội dung về “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng” (Điều 46.2(n))

5. LUẬT KDBBDS 2023 ĐÃ BỔ SUNG QUY ĐỊNH VỀ VIỆC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHẢI TRUNG THỰC VỀ GIÁ, GIỮA GIÁ GIAO DỊCH THỰC TẾ VÀ GIÁ GHI TRÊN HỢP ĐỒNG, CHỊU TRÁCH NHIỆM TRONG VIỆC GHI GIÁ GIAO DỊCH TRONG HỢP ĐỒNG KHÔNG ĐÚNG VỚI GIÁ GIAO DỊCH THỰC TẾ (ĐIỀU 47.2)._QUY ĐỊNH NÀY ĐANG THỂ CHẾ HÓA NGHỊ QUYẾT 18-NQ/TW NGÀY 16/6/2022 CỦA BAN CHẤP HÀNH TRUNG ƯƠNG VỀ VIỆC HOÀN THIỆN CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ GIÁ ĐẤT, TĂNG CƯỜNG SỰ MINH BẠCH VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN, SIẾT CHẶT VIỆC HOÀN THÀNH NGHĨA VỤ VỀ THUẾ ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC CỦA CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN, CHỐNG TRỐN THUẾ (“NGHỊ QUYẾT 18”).

6. LUẬT KDBBDS 2023 ĐÃ BỔ SUNG QUY ĐỊNH PHẢI NHẬN THANH TOÁN QUA TÀI KHOẢN (ĐIỀU 48.2). QUY ĐỊNH NÀY CŨNG ĐANG THỂ CHẾ HÓA NGHỊ QUYẾT 18.

7. CUỐI CÙNG, LUẬT KDBĐS 2023 ĐÃ LUẬT HÓA CÁC QUY ĐỊNH CỦA NGHỊ ĐỊNH 02/2022 LIÊN QUAN ĐẾN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN, THUÊ MUA NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG ĐỒNG THỜI LÀM RÕ THÊM MỘT SỐ QUY ĐỊNH CỦA NGHỊ ĐỊNH 02/2022, CỤ THỂ:

7.1 Bổ sung quy định liệt kê các loại hợp đồng được phép chuyển nhượng (Điều 49.1);

7.2 Làm rõ thêm như thế nào là hợp đồng không có tranh chấp (Điều 50.1(b)).

7.3 Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều bất động sản trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng bất động sản thì việc sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng sẽ được các bên mua-bán thực hiện với nhau, thay vì phải thương lượng với chủ đầu tư để chủ đầu tư sửa đổi hợp đồng như trong Luật KDBĐS 2014 (Điều 50.2).

7.4 Về quy trình thực hiện: Luật KDBĐS 2023 tiếp tục giao cho Chính phủ quy định chi tiết (Điều 52).

AN Legal sẽ tiếp tục đăng tải Phần 4 – NHỮNG ĐIỂM NỔI BẬT CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2023 liên quan đến Chương VII – Kinh doanh dịch vụ bất động sản và đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ hành nghề trong kinh doanh dịch vụ bất động sản đến Quý độc giả vào tuần sau.
Cảm ơn bạn đã quan tâm đến bài viết của AN Legal.