Dưới đây là Phần 4 – trình bày một số nội dung thay đổi quan trọng của Luật KDBĐS 2023 liên quan đến kinh doanh dịch vụ bất động sản và đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ hành nghề trong kinh doanh dịch vụ bất động sản.
I. Về sàn giao dịch bất động sản:
1. Bổ sung nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, cụ thể: (Điều 53 Luật KDBĐS 2023)
– Phải tuân thủ các nguyên tắc kinh doanh bất động sản.
– Hoạt động phải công khai, minh bạch, theo quy chế hoạt động, quy trình giao dịch được ban hành; cung cấp các dịch vụ giao dịch thông qua sàn, hưởng thù lao theo quy định và hợp đồng được ký kết với bên yêu cầu cung cấp dịch vụ.
– Được đăng tải thông tin về sàn giao dịch bất động sản trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
– Khi ký hợp đồng với cá nhân môi giới bất động sản thì cá nhân môi giới phải có đủ điều kiện hoạt động.
– Sàn giao dịch bất động sản thực hiện giao dịch trực tiếp và giao dịch điện tử (nếucó); trường hợp thông qua hình thức giao dịch điện tử thì phải tuân thủ quy định của Luật KDBDS, Luật Giao dịch điện tử và quy định có liên quan.
2. Bổ sung quy định về đăng ký hoạt động của sàn giao dịch bất động sản: (Điều 54 Luật KDBĐS 2023)
– Bổ sung quy định về tên doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản: phải có cụm từ “sàn giao dịch bất động sản” và không được trùng hoặc gây nhầm lẫn với tên doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản khác đã được đăng ký hoạt động.
– Bổ sung quy định trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh để được cấp giấy phép hoạt động. Trước đây, Luật KDBĐS 2014 quy định nghĩa vụ thông báo của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; Thông tư 11/2015/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 28/2016/TT-BXD) quy định chi tiết thêm rằng sau khi thành lập sàn, đơn vị thành lập sàn cung cấp các thông tin của sàn đến Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi sàn hoạt động hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản. Các cơ quan này có trách nhiệm đăng tải công khai các thông tin của sàn đã được cung cấp trên Cổng thông tin điện tử của đơn vị mình để phục vụ công tác quản lý.
3. Bổ sung quy định về điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản: (Điều 55 Luật KDBĐS 2023)
3.1. Người quản lý, điều hành:
– Có quyền quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định Luật Doanh nghiệp.
– Hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
3.2. Phải ban hành, công khai quy trình giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản.
3.3. Phải đăng ký địa điểm hoạt động cố định, có cơ sở vật chất, kỹ thuật bảo đảm thực hiện các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
4. Quy định chi tiết về nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản: (Điều 56 Luật KDBĐS 2023)
– Kiểm tra tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh doanh đối với các bất động sản đưa vào giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; thực hiện niêm yết, cung cấp thông tin bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
– Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ, cung cấp thông tin để khách hàng tìm kiếm, lựa chọn bất động sản.
– Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, hỗ trợ các bên đàm phán, thương thảo giao dịch bất động sản. Hoạt động môi giới bất động sản trong sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng điều kiện và tuân thủ các quy định.
– Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên lập và ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản.
5. Bổ sung nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản: (Điều 58 Luật KDBĐS 2023)
– Niêm yết hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin.
– Quản lý nhân viên môi giới và người lao động làm việc tại sàn giao dịch bất động sản trong việc tuân thủ pháp luật.
– Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới làm việc tại sàn giao dịch bất động sản hằng năm.
– Thực hiện lưu trữ hồ sơ giao dịch theo quy định của pháp luật.
6. Bổ sung quy định về quản lý hoạt động của sàn kinh doanh bất động sản: (Điều 60 Luật KDBĐS 2023)
Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có quyền hạn, trách nhiệm sau:
– Quản lý, giám sát, định kỳ hoặc đột xuất kiểm tra hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
– Cấp, cấp lại thu hồi Giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
– Quyết định tạm dừng, chấm dứt hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
II. Về môi giới bất động sản:
1. Bổ sung điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS: (Điều 61 Luật KDBĐS 2023)
1.1. Tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định đáp ứng các điều kiện sau đây:
– Có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản.
– Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ.
– Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản.
– Trước khi hoạt động, doanh nghiệp phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
1.2. Cá nhân hành nghề phải đáp ứng điều kiện sau:
– Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
– Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
2. Điều chỉnh quy định về thù lao, hoa hồng: (Điều 63 Luật KDBĐS 2023)
– Chỉ cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản.
– Mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản do cá nhân hành nghề môi giới bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thỏa thuận.
3. Bổ sung quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp và cá nhân: (Điều 64 và 65 Luật KDBĐS 2023)
QUYỀN NGHĨA VỤ
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS – Thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên.
– Từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
– Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan bồi thường thiệt hại do lỗi của họ gây ra. – Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ bất động sản mình môi giới.
– Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên làm việc trong doanh nghiệp hằng năm.
Cá nhân hành nghề môi giới BĐS – Thực hiện môi giới bất động sản.
– Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp hồ sơ, thông tin bất động sản thực hiện giao dịch.
– Từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh
– Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan bồi thường thiệt hại do lỗi của họ gây ra.
– Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản. – Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ bất động sản mình môi giới.
– Thực hiện nghĩa vụ thuế.
– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
– Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc.
Tham gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức.
III. Về tư vấn, quản lý bất động sản:
1. Bổ sung nguyên tắc kinh doanh: (Điều 66 Luật KDBĐS 2023)
– Người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ về lĩnh vực mình trực tiếp tư vấn.
– Bất động sản được quản lý phải hợp pháp.
2. Điều chỉnh phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn BĐS: (Điều 66 Luật KDBĐS 2023)
– Loại bỏ phạm vi “tư vấn pháp luật về bất động sản”.
– Điều chỉnh “tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản” thành “tư vấn về hợp đồng kinh doanh bất động sản”
3. Điều chỉnh phạm vi kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS: (Điều 66 Luật KDBĐS 2023)
– Bổ sung “phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng” đối với việc thực hiện quyền, nghĩa vụ đối với khách hàng, đối với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu.
4. Bổ sung điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản: (Điều 66 Luật KDBĐS 2023)
Trước khi hoạt động tư vấn, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản phải gửi thông tin doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
IV. Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
1. Bổ sung yêu cầu đối với cơ sở đào tạo: (Điều 69 Luật KDBĐS 2023)
1.1. Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản có tư cách pháp nhân và thuộc một trong các trường hợp sau:
– Thành lập theo quy định Luật Giáo dục nghề nghiệp hoặc Luật Giáo dục đại học.
– Được thành lập và có ngành, nghề kinh doanh về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn.
– Đối với tổ chức khác phải được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thành lập và giao chức năng, nhiệm vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn.
1.2. Cơ sở vật chất phục vụ đào tạo, giảng viên, bộ máy quản lý đào tạo theo pháp luật về giáo dục có liên quan.
1.3. Giáo trình giảng dạy phải có nội dung phù hợp với Chương trình khung do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
2. Điều chỉnh về thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề: (Điều 70 Luật KDBĐS 2023)
2.1. Cá nhân thi sát hạch phải có đủ các điều kiện:
– Có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản.
– Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên.
– Đã nộp hồ sơ đăng ký và kinh phí dự thi cho đơn vị tổ chức sát hạch.
2.2. Cá nhân được cấp chính chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện:
– Đã qua sát hạch kiến thức môi giới BĐS.
– Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
– Không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang bị tạm giam, đang chấp hành án phạt tù, đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc hoặc đang bị Tòa án cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định.
AN Legal sẽ tiếp tục đăng tải Phần 5 các điểm mới của Luật KDBĐS đến Quý độc giả vào tuần sau.
Cảm ơn bạn đã quan tâm đến bài viết của AN Legal.