Tiếp theo những điểm đáng chú ý tại Chương 5 đến Chương 6 của Luật Nhà Ở 2023, AN Legal tiếp tục đưa ra một số điểm mới đáng chú ý của các Chương 7, Chương 8 và Chương 9 của Luật này:

1. NHỮNG ĐIỂM MỚI VỀ TÀI CHÍNH ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở (CHƯƠNG 7):

(a) Điều chỉnh, làm rõ quy định về nguồn vốn Nhà nước để phát triển nhà ở cho các mục đích phát triển nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà ở của lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở tái định cư, cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, nhà ở thuộc tài sản công khác (Điều 113 LNO 2023). (b) Bổ sung các hình thức huy động vốn (Điều 114 LNO 2023), nay gồm các hình thức sau:

(i) Thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân

(ii) Thông qua trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ.

(iii) Thông qua cấp vốn từ nguồn vốn Nhà nước.

(iv) Vay vốn từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính.

(v) Vay vốn từ ngân hàng chính sách xã hội.

(vi) Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam.

(vii) Nguồn vốn hợp pháp khác.

(b) Bổ sung một số nguồn vốn để phát triển đối với từng loại nhà ở (Điều 115 LNO 2023):

(i) Đối với nhà ở thương mại: bổ sung thêm nguồn vốn thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ.

(ii) Đối với nhà ở xã hội, bổ sung thêm các nguồn vốn:

(1) Nguồn tài chính công đoàn.

(2) Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính.

(3) Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.

(iii) Đối với nhà tái định cư, cải tạo xây dựng lại nhà chung, bổ sung thêm các nguồn vốn:

(1) Vốn của người tái định cư.

(2) Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính.

(3) Vốn hỗ trợ của Nhà nước đối với các trường hợp được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội;

2. NHỮNG ĐIỂM MỚI VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ Ở (CHƯƠNG 8):

(a) Bổ sung quy định về chuyển đổi công năng nhà ở (Điều 124 LNO 2023). Theo đó, các trường hợp được chuyển đổi công năng nhà ở bao gồm:

(i) Chuyển đổi từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội.

(ii) Chuyển đổi từ nhà ở công vụ hoặc nhà ở xã hội khi không còn nhu cầu sử dụng sang nhà ở phục vụ tái định cư.

(iii) Chuyển đổi nhà ở thuộc trường hợp quy định tại Điều 13.1.d của Luật này sang nhà ở công vụ hoặc sang nhà ở xã hội để cho thuê.

(iv) Trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ trên cơ sở đề xuất của Bộ Xây dựng.

(b) Bổ sung quy định về trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư về việc bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung (Điều 130 LNO 2023).

(c) Bổ sung yêu cầu về lập phương án phá dỡ đối với trường hợp phải có phương án phá dỡ nhà ở (Điều 138 LNO 2023).

3. NHỮNG ĐIỂM MỚI VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ (CHƯƠNG 9)

(a) Bổ sung quy định và luật hóa các quy định của Thông tư 02/2016/TT-BXD về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

(b) Bổ sung, luật hóa quy định về: (i) xác định diện tích lô gia khi xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư; và (ii) trường hợp có trang thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia nhưng thuộc mặt đứng của công trình theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng thì trang thiết bị, cấu kiện đó được xác định thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư (Điều 143 LNO 2023).

(c) Bổ sung, luật hóa quy định về: (i) Khu vực sạc điện cho xe động cơ điện được bố trí theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; và (ii) Quy định về giá dịch vụ trông giữ xe và việc quản lý vận hành chỗ để xe (Điều 144 LNO 2023).

(d) Bỏ quy định về mô hình của Ban quản trị theo Hội đồng quản trị của Công ty cổ phần hoặc ban chủ nhiệm của Hợp tác xã, chỉ quy định chung là có con dấu, tài khoản và hoạt động theo Điều 147, 148 Luật này (Điều 146 LNO 2023).

(e) Bổ sung quy định về Ban quản trị nhà chung cư trong trường hợp nhà ở thuộc tài sản công thì đại diện chủ sở hữu tài sản công hoặc cơ quan quản lý nhà ở lập Ban quản trị hoặc giao cho đơn vị quản lý vận hành (Điều 146 LNO 2023).

(f) Quy định chi tiết, bổ sung và luật hóa các quy định về quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư (Điều 147, Điều 148 LNO 2023) như sau:

(i) Bổ sung các quyền của Ban quản trị trong trường hợp nhà chung cư thuộc tài sản công;

(ii) Quyết định của Ban quản trị hoặc thành viên Ban quản trị vượt quyền, lợi dụng quyền hạn thì không có giá trị pháp lý, và phụ thuộc vào mức độ vi phạm có thể xử lý theo hành chính, hình sự và bồi thường theo dân sự;

(iii) Khi Ban quản trị chấm dứt hoạt động mà Ban quản trị mới chưa được công nhận thì UBND cấp xã thực hiện trách nhiệm của Ban quản trị cho đến khi công nhận Ban quản trị mới.

(g) Bổ sung và luật hóa quy định về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu (Điều 152 đến Điều 155) như sau:

(i) Quy định chi tiết về chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở có trách nhiệm lập tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì: (1) trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; (2) sau khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

(ii) Luật hóa quy định về cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu (dựa trên nội dung Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP).

(h) Bổ sung các quy định về quản lý, sử dụng công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc khu vực có nhà chung cư từ Điều 156 đến Điều 158 LNO 2023.

Trên đây là một số điểm mới đáng chú ý tại Chương 7, Chương 8 và Chương 9 của LNO 2023. Các nội dung cuối cùng của LNO 2023 sẽ tiếp tục được cập nhật vào thứ 4 nhé.