Thân chào bạn đọc của AN Legal!
Mua một căn hộ chung cư không chỉ là lựa chọn nơi an cư mà còn là một bước đi quan trọng trong hành trình xây dựng tổ ấm hoặc đầu tư lâu dài. Hiểu được điều đó, trong bài viết tuần này, AN Legal xin chia sẻ với bạn những lưu ý cần thiết khi lựa chọn mua nhà chung cư, từ việc tìm hiểu pháp lý căn hộ, đánh giá vị trí đến việc xem xét các vấn đề liên quan đến vay ngân hàng.
Hãy cùng AN Legal tìm hiểu và trang bị cho mình những thông tin cần thiết và mẹo hay để quá trình mua nhà chung cư của bạn diễn ra thuận lợi và hiệu quả nhất!

1. Các vấn đề liên quan đến căn hộ:
1.1. Các vấn đề thực tế
a. Vị trí chung cư lựa chọn:
Có thể chọn những khu vực tùy theo điều kiện tài chính, mong muốn, sở thích cá nhân hoặc hoàn cảnh gia đình, quan điểm sống…
b. Vị trí căn hộ:

i. Nên tránh gần thang máy, phòng để rác, tránh cửa chính trực diện sang nhà đối diện,

ii. Chú ý số lượng căn hộ trên cùng 1 tầng và số lượng thang máy,

iii. Chọn tầng căn hộ: nên tránh chọn tầng quá cao hoặc quá thấp (ồn).

c. Tiện ích xung quanh: trường học, siêu thị, chợ, bệnh viện, UBND phường, công an phường, …
d. Khoảng cách đi làm
e. Các vấn đề khác:
i. Vị trí bỏ rác
ii. Vị trí, tình trạng các thang bộ thoát hiểm, bình chữa cháy.
iii. Thấm nước: Nên đến xem căn nhà đó ít nhất là một lần, nếu được thì nhiều lần. Thời điểm đi xem nên là buổi trưa và buổi tối và nhớ mang theo đèn pin (nhiều vết thấm ở những vị trí khó thấy, thiếu ánh sáng).
iv. Ban quản trị, ban quản lý: Xem quy cách các bảng thông báo, quy cách của đội bảo vệ, tham gia nhóm cư dân… để có thể suy đoán khả năng quản lý của BQT, BQL.
v. An ninh khu vực, dân trí của khu vực, dân trí hàng xóm: Có thể hỏi thăm bảo vệ, lao công và người dân/hàng xóm xung quanh để có thêm nhiều thông tin
vi. Chi phí sửa chữa sau khi nhận bàn giao.
vii. Hướng nhà/ phong thủy.
viii. Tình trạng ngập lụt, triều cường, kẹt xe.
1.2. Các vấn đề pháp lý:
a. Ký hợp đồng đặt cọc: công chứng hay có người làm chứng.
b. Kiểm tra kỹ thông tin trên sổ hồng, thông tin ngăn chặn, thế chấp của căn hộ với VPCC, VPĐKĐĐ.
c. Kiểm tra thông tin của bên bán, tình trạng hôn nhân, tình trạng tài sản chung – riêng.
d. Kê khai giá nhà: Nên thương lượng với bên bán kê khai giá đúng với thực tế giao dịch để tránh rủi ro về thuế.
e. Kiểm tra tư cách người ký hợp đồng: Chính chủ ký hay người được ủy quyền ký. Nếu người được ủy quyền ký thì trao đổi rủi ro bị đánh thuế 2 lần.
f. Phí, thuế liên quan:

2. Các nội dung cần thỏa thuận với Bên bán: Thông thường gồm:
2.1. Giá mua đã bao gồm những thuế/phí gì:
a. Phí công chứng hợp đồng đặt cọc: Theo thỏa thuận, thông thường bên mua chịu.
b. Phí công chứng hợp đồng mua bán: Theo thỏa thuận, thông thường bên bán chịu.
c. Thuế TNCN: Bên bán chịu
d. Lệ phí trước bạ: Bên mua chịu
e. Phí chính thức nộp cho Nhà nước: Bên bán chịu
2.2. Tiến độ thanh toán: Thông thường gồm:

2.3. Ngày và địa điểm ký HĐMB (VPCC hay UBND)
2.4. Các chi phí mỗi bên sẽ chịu, bên thực hiện thủ tục
2.5. Thời điểm giao nhà trên thực tế
2.6. Các vấn đề nếu có ngân hàng tham gia:
a. Về thủ tục: Thẩm định tài sản, ký hồ sơ mở tài khoản, phong tỏa tiền đã thanh toán trong tài khoản…
b. Về tiến độ thanh toán: Ví dụ như sau:

– 01/10: Ký HĐĐC ~ thanh toán tiền đặt cọc

– 15/11: Ký HĐMB ~ thanh toán đợt 1 (tiền tự có)

– 01/12: Nhận sổ, giao nhà ~ thanh toán đợt cuối (ngân hàng giải ngân + phần còn lại)

2.7. Cố gắng yêu cầu bên bán cung cấp:
a. Hồ sơ nộp phí trước bạ lúc bên bán mua căn hộ, chứng từ nộp thuế TNCN lúc bán căn hộ;
b. Bản vẽ sơ đồ thiết kế điện, nước;
c. Hồ sơ về chỗ để xe (nếu chỗ để xe phải mua riêng)…
d. Tất cả các hồ sơ gắn liền với căn hộ mà bên bán đang giữ.
3. Các vấn đề liên quan đến ngân hàng:
3.1. Lựa chọn ngân hàng vay, phương án vay, nhân viên tư vấn cho vay, các loại bảo hiểm khi vay.
3.2. Cần làm rõ với ngân hàng về:
a. Lãi suất: Hỏi lãi suất, các gói ưu đãi và yêu cầu bảng lãi giả định.
b. Hạn mức cho vay tối đa:

i. Cần xác định hạn mức được vay để “liệu cơm gắp mắm”.

ii. Hạn mức này chủ yếu phụ thuộc vào (1) giá trị tài sản thế chấp; (2) thu nhập bên vay.

c. Các yêu cầu đi kèm (nếu có) cần được làm rõ với ngân hàng:

i. Bảo hiểm nhân thọ: Hiện nay, NHNN đã cấm các NHTM yêu cầu người vay bán bảo hiểm nhân thọ đính kèm khoản vay.

ii. Bảo hiểm khoản vay hoặc tên khác: mang tính chất giống như bảo hiểm nhân thọ.

iii. Bảo hiểm cháy nổ nhà chung cư: Đây là loại bảo hiểm bắt buộc theo quy định.

iv. Các yêu cầu khác.

d. Các loại hợp đồng, văn bản sẽ ký và người ký:

a. Các hồ sơ cần cung cấp (tạm trú, sao kê lương, HĐLĐ…)
b. Các bước thực hiện và thời gian mỗi bước => để thỏa thuận với bên bán về tiến độ thanh toán, tránh phải thương lượng với bên bán để điều chỉnh lại HĐĐC.
c. Phí phát sinh ở mỗi bước, bên nào chịu, khoảng bao nhiêu.
3.3. Nên làm việc với tất cả các ngân hàng, trong nước lẫn chi nhánh ngân hàng nước ngoài, nhiều nhân viên của cùng một ngân hàng, để tìm được đơn vị có phương án vay có lợi nhất.
3.4. Để tránh mất thời gian sau này khi cần dùng đến sổ hồng, nên nhờ trước với ngân hàng (cụ thể là nhân viên phụ trách khoản vay hoặc nhân viên phụ trách việc nộp hồ sơ thế chấp của ngân hàng) gửi (cho xin) bản scan + bản sao y công chứng sổ hồng (đã thế chấp) để tự lưu và sử dụng khi cần thiết.
3.5. Nếu bên bán đang thế chấp căn nhà cho ngân hàng thì:
a. Cần liên hệ và xác minh với ngân hàng mà bên bán vay về tình hình vay và thế chấp. Yêu cầu bên bán cung cấp số điện thoại nhân viên phụ trách khoản vay và làm việc trực tiếp với ngân hàng.
b. Trao đổi với ngân hàng về thủ tục trả nợ và lấy sổ ra khỏi ngân hàng

i. Quy trình: Bên bán nộp tiền -> ngân hàng xác nhận -> trả sổ cho bên bán

ii. Thời gian trả sổ: Tùy ngân hàng (nhiều ngân hàng là trong ngày trả nợ, nhưng HongLeongBank thì mất 2 ngày).

iii. Biên Nhận để nhận sổ: Tài liệu mà bên bán có thể xuất trình với ngân hàng để nhận sổ hồng: Phiếu hẹn, CMND/CCCD…. (gọi chung là “Biên Nhận Trả Sổ”).

c. Sau khi chuyển tiền cho bên bán, cần phải “bám sát” bên bán trong việc nhận sổ hồng từ ngân hàng của bên bán.

4. Quy trình mua bán căn hộ chung cư (trường hợp đã có sổ)

Trên đây là một số lưu ý khi mua nhà chung cư để ở mà AN Legal Team đã trải nghiệm thực tế. Chúng tôi hy vọng rằng những thông tin này sẽ giúp bạn có thêm kiến thức và tự tin hơn trong quyết định lựa chọn căn hộ phù hợp.
Cảm ơn bạn đọc đã dành thời gian theo dõi bài viết của AN Legal.