2. Quy định mới liên quan đến việc giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 118 của Luật Đất đai 2024)

(a) Loại bỏ trường hợp hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp; và chỉ có cá nhân trực tiếp sử dụng đất nông nghiệp.

(b) Bổ sung một số trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất.

(c) Việc giao đất không thu tiền sẽ được thực hiện theo Điều 124 của Luật Đất đai 2024.

3. Quy định mới liên quan đến việc giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 119 của Luật Đất đai 2024)

(a) Loại bỏ trường hợp hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp; và chỉ có cá nhân trực tiếp sử dụng đất nông nghiệp.

(b) Điều chỉnh câu chữ và làm rõ, bổ sung các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất:

(c) Việc giao đất có thu tiền sẽ được thực hiện theo Điều 124, Điều 125 và Điều 126 của Luật Đất đai 2024.

4. Quy định mới liên quan đến việc cho thuê đất (Điều 120 của Luật Đất đai 2024)

(a) Làm rõ Điều 120 này chỉ áp dụng cho các trường hợp không thuộc trường hợp được giao đất không thu hoặc có thu tiền sử dụng đất.

(b) Quy định cụ thể từng trường hợp thu tiền thuê đất hàng năm và thu tiền đất một lần cho cả thời gian thuê

(c) Việc cho thuê đất sẽ được thực hiện theo Điều 124, Điều 125 và Điều 126 của Luật Đất đai 2024.

5. Quy định mới liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 121 Luật Đất đai 2024)
(a) Một số các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được Cơ quan nhà nước chấp thuận, được Luật Đất đai 2024 điều chỉnh gồm:

(i) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

(ii) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

(iii) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

(iv) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

(b) Quy định cụ thể nguyên tắc:

(i) Việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp phải được Cơ quan nhà nước chấp thuận thì “không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

(ii) Không phải nộp tiền sử dụng đất nếu sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở (hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài) đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì.

6. Quy định mới liên quan đến điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 122 Luật Đất đai 2024)
(a) Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất cần có “Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh” (bên cạnh các điều kiện khác); thay vì theo quy định cũ chia thành thẩm quyền của Thủ tướng và Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
Ngoại lệ của quy định trên là trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Dầu khí; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
(b) Nêu cụ thể nguyên tắc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, cơ bản gồm:

(i) Điều kiện về ký quỹ, năng lực tài chính, không vi phạm quy định pháp luật đất đai;

(ii) có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác;

(iii) Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

(iv) Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư.

7. Các điểm mới liên quan đến thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 123 Luật Đất đai 2024)
(a) Quy định nguyên tắc cơ quan nhà nước “có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” là cơ quan có thẩm quyền quyết định:

(i) điều chỉnh, gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành; và

(ii) các trường hợp quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này.

(b) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền không được phân cấp, không được uỷ quyền.
8. Các điểm mới liên quan đến việc giao đất/cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu (Điều 124 Luật Đất đai 2024)
(a) Bổ sung, làm rõ một số trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu như:

(i) Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất “để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà thuộc một trong các trường hợp sau đây:

(1) Sử dụng vốn đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công;
(2) Dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

(ii) Giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất

(1) Cho thuê đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh đối với người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng phải di dời ra khỏi vị trí cũ do ô nhiễm môi trường theo quy định của pháp luật; hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp thu hồi đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của người đang sử dụng;
(2) Cho thuê đất sử dụng vào mục đích hoạt động khoáng sản đối với trường hợp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép;
(3) Giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài do được bồi thường bằng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và quy định khác của pháp luật có liên quan, do được hỗ trợ tái định cư theo quy định của Luật Đất đai 2024;
(4) Giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất bị thu hồi đất sản xuất, kinh doanh theo quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật Đất đai 2024 mà tại thời điểm thu hồi đất còn thời hạn sử dụng đất và người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất tại vị trí khác để tiếp tục sản xuất, kinh doanh;
(5) Giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt theo quy định của Chính phủ;
(6) Giao đất, cho thuê đất theo quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại về đất đai của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành;

(iii) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.

(iv) chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải được CQNN cho phép

(v) Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 mà không sử dụng vốn công/PPP trong trường hợp có nhà đầu tư quan tâm mà chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm đối với dự án phải xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm.

(b) Làm rõ quy định về giao đất, cho thuê đất trong trường hợp đấu giá không thành công:

(i) Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 02 lần không thành thuộc trường hợp đã hết thời hạn đăng ký mà chỉ có 01 người đăng ký tham gia đấu giá, hoặc không có người tham gia.

(ii) Thời gian giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện trong vòng 12 tháng kể từ ngày đấu giá không thành lần 2.

9. Các điểm mới liên quan đến việc giao đất/cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125 Luật Đất đai 2024)
(a) Quy định nguyên tắc các trường hợp đấu giá đất:

(i) Dự án sử dụng đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý (theo Điều 217), trừ trường hợp đấu thầu hoặc không cần thông qua đấu giá/đấu thầu;

(ii) Giao đất ở cho cá nhân ngoài các trường hợp không cần thông qua đấu giá/đấu thầu.

(b) Quy định cụ thể điều kiện đất được đấu giá:

(i) Đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối;

(ii) Có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt vào mục đích sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với “Đất do Nhà nước thu hồi và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý”;

(iii) Có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

(iv) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

(c) Luật hoá điều kiện tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá (Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; bảo đảm điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…)
10. Các điểm mới liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu (Điều 126 Luật Đất đai 2024)
(a) Quy định nguyên tắc các trường hợp đấu thầu:

(i) “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn” mà được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

(ii) Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

(b) Quy định cụ thể điều kiện đất được đấu thầu:

(i) Thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định;

(ii) Có quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

(iii) Điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Đối với trường hợp (a)(i) thì còn phải đáp ứng “các điều kiện khác theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực “.
(c) Luật hoá điều kiện tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá (Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; bảo đảm điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…)
Nhà đầu tư nước ngoài phải bảo đảm các điều kiện (trừ điều kiện đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất); trường hợp trúng thầu thì phải thành lập tổ chức kinh tế để được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án.
(d) Trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất.
Tổ chức được giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên cơ sở phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt; quá thời hạn 06 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà không ứng đủ vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy kết quả trúng thầu.
11. Các điểm mới liên quan đến việc thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 127 Luật Đất đai 2024)
(a) Trường hợp áp dụng:

(i) Dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai 2024;

(ii) Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;

(iii) Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 của Luật Đất đai 2024 mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.

(b) Điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

(i) Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố;

(ii) Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 122 của Luật Đất đai 2024; đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;

(iii) Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

(c) Quy định riêng có lợi cho dự án:

(i) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án;

(ii) Trường hợp nhà đầu tư đã nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án mà đến thời điểm hết hạn sử dụng đất đối với đất đã nhận quyền nhưng vẫn chưa hoàn thành thủ tục về đất đai để thực hiện dự án thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục để triển khai dự án mà không phải thực hiện thủ tục gia hạn.

(iii) thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 về chuyển quyền sử dụng đất.

AN Legal sẽ tiếp tục đăng tải Phần 6 các điểm mới của Luật Đất Đai 2024 đến Quý độc giả vào tuần sau.
Cảm ơn bạn đã quan tâm đến bài viết của AN Legal.