Phần 1: Điểm nổi bật về (i) loại đất, đối tượng sử dụng đất; và (ii)khu vực hạn chế tiếp cận đất đai; và (iii) quy định chung về thủ tục hành chính đất đai

AN Legal xin gửi đến Quý độc giả chuỗi bài viết về các vấn đề nổi bật tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024.
Tại bài viết số 1 này, các điểm nổi bật tập trung vào Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/07/2024 có hiệu lực ngày 01/08/2024 (“Nghị định 102”).
I. Hướng dẫn về người sử dụng đất – loại đất
1. Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp
Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là cá nhân (Điều 6.3 Luật Đất đai 2024; Điều 3 Nghị Định 102):
(a) Đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; hoặc
(b) Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp mà có thu nhập từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.
Trừ một số trường hợp như Cán bộ, công chức, viên chức; Người hưởng lương hưu; Người nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp bảo hiểm xã hội hằng tháng; Người lao động có hợp đồng lao động không xác định thời hạn.
Theo đó, việc xác định một cá nhân “có” hoặc “không” trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ liên quan đến các vấn đề như xác định trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền (Điều 118 Luật Đất đai 2024), thời hạn sử dụng đất khi cá nhân được giao đất/nhận chuyển quyền sử dụng đất (Điều 172, 174 Luật Đất đai 2024), v.v…
2. Hướng dẫn phân loại đất
Luật Đất đai 2024 cùng Nghị định 102 đã có sự điều chỉnh lớn đối với khái niệm “đất ở” và “đất chưa sử dụng”. Cụ thể:
2.1. Về các loại “Đất ở” (Điều 5.1 Nghị định 102)
Khái niệm “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị” như sau:
(a) Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã, trừ đất ở đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn nhưng vẫn thuộc địa giới đơn vị hành chính xã;
(b) Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường, thị trấn và đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã mà đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn.
2.2. Về “Đất Chưa sử dụng” (Điều 6 Nghị định 102)
Khái niệm này đã được Luật Đất đai 2024 cùng Nghị định 102 quy định cụ thể, gồm:
(a) Đất do Nhà nước thu hồi theo quy định của pháp luật về đất đai chưa giao, chưa cho thuê sử dụng mà giao Ủy ban nhân dân cấp xã, tổ chức phát triển quỹ đất quản lý;
(b) Đất bằng chưa sử dụng là đất chưa sử dụng tại vùng bằng phẳng ở đồng bằng, thung lũng, cao nguyên;
(c) Đất đồi núi chưa sử dụng là đất chưa sử dụng trên địa hình dốc thuộc vùng đồi, núi;
(d) Đất núi đá không có rừng cây là đất chưa sử dụng ở dạng núi đá mà trên đó không có rừng cây;
(e) Đất có mặt nước chưa sử dụng là đất có mặt nước chưa giao, chưa cho thuê, chưa xác định mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 4 và Điều 5 Nghị định này.
II. Hướng dẫn một số vấn đề về quyền tiếp cận đất đai của Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (“TCKTCVĐTNN”)
1. Trường hợp nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ
Với hình thức tiếp cận này, TCKTCVĐTNN có thể được hiểu rằng sẽ tiếp nhận “quyền sử dụng đất đã có dự án”, và theo đó có quyền tương tự như trường hợp “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài/TCKTCVĐTNN sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam” (Điều 9.3 Nghị Định 102).
2. Hướng dẫn các trường hợp TCKTCVĐTNN “nhận quyền sử dụng đất” tại khu vực hạn chế tiếp cận đất đai
Các trường hợp áp dụng (Điều 10 Nghị định 102/2024):
• Nhận đất trực tiếp từ nhà nước để thực hiện dự án: lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an theo pháp luật đầu tư.
• Các trường hợp nhận lại đất từ người SDĐ khác, gồm :
⇒ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;
⇒ nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
thì người nhận chuyển nhượng/nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có đất cho phép nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn (UBND cấp tỉnh sẽ lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an).
III. Thủ tục hành chính đất đai và tổ chức dịch vụ công
1. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả
1.1. Cơ quan tiếp nhận
Theo Điều 12.1 Nghị Định 102 có 3 cơ quan tiếp nhận hồ sơ như sau:

1.2. Phương thức nộp hồ sơ (Điều 12.2 Nghị định 102)

1.3. Thời gian xử lý (Điều 12.3 Nghị Định 102)

(a) Thời gian loại trừ:
Thời gian thực hiện thủ tục hành chính quy định tại Nghị Định 102 được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không bao gồm thời gian giải quyết các vấn đề sau:

(b) Trường hợp đặc biệt
Đối với các xã miền núi, biên giới; đảo; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng thủ tục hành chính quy định nêu trên được tăng thêm 10 ngày.
4. Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp lý độc lập như một đơn vị sự nghiệp công lập
Trước đây Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chỉ là đơn vị hạch toán phụ thuộc của Văn phòng đăng ký đất đai và được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai. Theo Điều 13.1 Nghị Định 102 Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai được “nâng cấp” thành cơ quan có tư cách pháp lý độc lập (có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng và được mở tài khoản) như một đơn vị sự nghiệp công lập. Việc này nhằm hướng đến mục tiêu tăng cường phân cấp, phân quyền nhưng cũng đồng thời nâng cao năng lực trách nhiệm cho các cơ quan cấp dưới.
5. Trung tâm phát triển quỹ đất
(a) Khái niệm
Theo Điều 14.1 Nghị Định 102, Trung tâm phát triển quỹ đất là tổ chức phát triển quỹ đất, là đơn vị sự nghiệp công lập do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập trực thuộc UBND cấp tỉnh (Trước đây thuộc Sở Tài nguyên môi trường). Trung tâm này có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc UBND cấp huyện.
(b) Quỹ đất do Trung tâm phát triển quỹ đất quản lý
UBND cấp tỉnh giao cho trung tâm phát triển quỹ đất quản lý và khai thác quỹ đất quy định tại Điều 113.1 Luật Đất Đai 2024 (Điều 14.2.a Nghị Định 102), bao gồm:

Cám ơn bạn đọc đã quan tâm và cùng đón chờ phần tiếp theo nhé.