Nối tiếp phần giới thiệu các điểm mới trọng yếu của Luật Nhà Ở 2023, AN Legal tiếp tục giới thiệu chuỗi bài về các nội dung thay đổi, điều chỉnh nổi bật của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (“Luật KDBĐS 2023”).

Chuỗi bài sẽ gồm 04 phần, theo đó, dưới đây là Phần 1 – trình bày một số nội dung thay đổi quan trọng của Luật KDBĐS 2023 liên quan đến (i) phạm vi điều chỉnh, (ii) các định nghĩa/khái niệm mới, (iii) quy định chung về hoạt động kinh doanh bất động sản, và (iv) quy định về kinh doanh sản phẩm bất động sản có sẵn.

1. BỔ SUNG CÁC TRƯỜNG HỢP LOẠI TRỪ KHÔNG THUỘC PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH CỦA LUẬT NÀY (ĐIỀU 1.2 LUẬT KDBĐS 2023), GỒM:
(a) Cơ quan, tổ chức bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia, tách; chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập theo quy định của pháp luật;

(b) Cơ quan, tổ chức, đơn vị bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công;

(c) Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết, quyết định của trọng tài thương mại, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp;

(d) Tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;

(e) Việc cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở.

(f) Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng và pháp luật có liên quan về xử lý tài sản bảo đảm

2. BỔ SUNG/ĐIỂU CHỈNH MỘT SỐ KHÁI NIỆM:

3. BỔ SUNG, LÀM RÕ CÁC LOẠI SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA VÀO KINH DOANH (ĐIỀU 5 LUẬT KDBĐS 2023):

(a)  Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.

(b)  Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
Bao gồm cả phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây nêu trên.

(c)   Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

(d)  Dự án bất động sản.

4. QUY ĐỊNH CHI TIẾT NGHĨA VỤ CÔNG KHAI THÔNG TIN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA VÀO KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (ĐIỀU 6, 14.1(E) LUẬT KDBĐS 2023):

(a)    Trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin quy định trên:

(i)      hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này; và

(ii)     trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

(b)  Các thông tin đã công khai phải được cập nhật khi có sự thay đổi.

(c)  Quy định chi tiết nội dung công khai thông tin.

5. QUY ĐỊNH CHI TIẾT ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN KHI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (ĐIỀU 9 LUẬT KDBĐS 2023):

(a)     Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản/dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã có ngành, nghề kinh doanh bất động sản.

(b)     Cá nhân quy mô nhỏ: không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

(c)     Tổ chức, cá nhân:

(1)    bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh; hoặc

(2)    bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ
thì không phải tuân thủ các quy định của LUẬT KDBĐS 2023 nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

(d)     Quy định cụ thể điều kiện của “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”:

(1)    Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(2)     Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;

(3)     Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

6.  SỬA ĐỔI PHẠM VI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TƯƠNG ỨNG VỚI CÁC SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA VÀO KINH DOANH (ĐIỀU 10 LUẬT KDBĐS 2023):

7. CHO PHÉP TRƯỜNG HỢP MUA BÁN NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ SẴN MÀ KHÔNG KÈM THEO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (ĐIỀU 13 LUẬT KDBĐS 2023):

Cụ thể, nguyên tắc này được Luật KDBĐS 2023 quy định “Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác”.

8. BỔ SUNG, LÀM RÕ ĐIỀU KIỆN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN ĐƯỢC ĐƯA VÀO KINH DOANH (ĐIỀU 11, 14, 19.1(P) LUẬT KDBĐS 2023). CỤ THỂ, CÁC ĐIỀU KIỆN ĐƯỢC BỔ SUNG, LÀM RÕ GỒM:

(a) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

(b) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

(c) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

(d) Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của LUẬT KDBĐS 2023;

(e) Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đưa vào kinh doanh thì phải thi hành xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;

9. THỪA NHẬN VÀ QUY ĐỊNH CHI TIẾT ĐIỀU KIỆN BÁN, CHO THUÊ MUA “PHẦN DIỆN TICH SÀN XÂY DỰNG TRONG CÔNG TRÌNH” (ĐIỀU 14.3 LUẬT KDBĐS):

Ngoài điều kiện chung đối với bất động sản có sẵn được đưa vào kinh doanh, “phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng” được chủ đầu tư bán, cho thuê mua còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

(a) Công trình xây dựng được tạo lập theo dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng; có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người mua, thuê mua;

(b) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải có chức năng sử dụng cụ thể và được phân định riêng với các phần diện tích khác trong công trình xây dựng theo dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế của dự án, công trình xây dựng để chủ sở hữu có thể quản lý, sử dụng độc lập đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó;

(c) Công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án phải được thiết kế đúng, phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành áp dụng đối với loại công trình xây dựng và công năng của công trình xây dựng đó;

(d) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải xác định được quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích sàn xây dựng đó về hình thức, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất sử dụng chung hoặc riêng với các chủ sở hữu công trình xây dựng khác, người sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai;

(e) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải được xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước mà người bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ phải nộp và được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua;

(f) Công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

AN Legal sẽ tiếp tục đăng tải Phần 2 các điểm mới của Luật KDBĐS đến Quý độc giả vào tuần sau.

Cảm ơn bạn đã quan tâm đến bài viết của AN Legal.