Tiếp theo những điểm đáng chú ý tại Chương 7, Chương 8 và Chương 9 của Luật Nhà Ở 2023, AN Legal tiếp tục đưa ra một số điểm mới trọng yếu của các chương còn lại của Luật này: từ Chương 10 đến Chương 13:

1. NHỮNG ĐIỂM MỚI VỀ GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở (CHƯƠNG 10):
(a) Giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thay vì thực hiện theo quy định của LNO 2014 như trước đây.

(b) Bổ sung thêm điều kiện đối với nhà ở tham gia giao dịch là “không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền” (Điều 160.1.d LNO 2023)

(c) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng công chứng, chứng thực về nhà ở được điều chỉnh thành “thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực” (Điều 164.1 LNO 2023) thay cho “thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng” (Điều 122.1 LNO 2014)

(d) Bổ sung, làm rõ nhiều quy định liên quan đến giao dịch mua bán nhà ở có thời hạn như:

(i) Yêu cầu các bên trong giao dịch thỏa thuận rõ về thời hạn sở hữu, quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu, trách nhiệm đăng ký và làm thủ tục cấp GCN cho bên mua, bàn giao lại nhà ở sau khi hết thời hạn sở hữu,… (Điều 165.2 LNO 2023).

(ii) Xử lý đối với các trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn như: khi hết thời hạn sở hữu thì GCN đã cấp cho bên mua không còn giá trị pháp lý, quyền sở hữu nhà ở được chuyển về bên bán, … (Điều 166 LNO 2023).

(e) Bổ sung quy định liên quan đến trường hợp xử lý nhà ở khi tổ chức bị giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động tại nhiều điều khoản (Điều 166, Điều 167, Điều 171 LNO 2023).

(f) Bổ sung quy định đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang mà bên thuê mua nhà ở chết và người thừa kế hợp pháp không sống cùng tại nhà thuê mua, cụ thể: “… đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nếu việc thuê mua chưa được hai phần ba thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp là cá nhân thuộc đối tượng quy định tại Điều 76 của Luật này được tiếp tục thuê mua và thực hiện nghĩa vụ của người thuê mua nhà ở này theo hợp đồng đã ký trước đó” (Điều 175 LNO 2023).

(g) Bổ sung, luật hóa quy định về thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: “Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp huy động vốn góp, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký hợp đồng góp vốn” ( Điều 183 LNO 2023).

(h) LNO 2023 quy định về việc ủy quyền quản lý nhà ở bao quát hơn và dẫn chiếu đến pháp luật về dân sự. Ngoài ra, LNO 2023 bỏ quy định về việc “nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày ký hợp đồng ủy quyền” (Điều 155 LNO 2014).

2. NHỮNG ĐIỂM MỚI VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở (CHƯƠNG 11):

(a) Bổ sung thêm nội dung về quản lý nhà nước đối với nhà ở liên quan đến “Quản lý hoạt động dịch vụ công về nhà ở; ban hành khung giá cho thuê nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở thuộc tài sản công” (Điều 189 LNO 2023).

(b) Bổ sung, luật hóa trách nhiệm của Bộ xây dựng tại khoản 2, khoản 3, khoản 5 (quy định chi tiết), khoản 6, khoản 7, khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 191 LNO 2023.

3. NHỮNG ĐIỂM MỚI VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ XỬ LÝ VI PHẠM PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở (CHƯƠNG 12):

(a) Điều chỉnh quy định về việc giải quyết tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì do Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà ở đó hoặc Tòa án, trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật (Điều 194 LNO 2023). Trước đây, LNO 2014 quy định việc giải quyết tranh chấp này sẽ do do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (Điều 177 LNO 2014).

(b) LNO 2023 quy định bao quát về việc xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở “… thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật” (Điều 195 LNO 2023).

4. ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH (CHƯƠNG 13):

(a) Sửa đổi, bổ sung Điều 19.1 của Luật Đầu tư và Điều 3.4 Luật đầu tư công (Điều 196 LNO 2023).

(b) Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2025.

(c) Quy định chuyển tiếp:

(i) Đối với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được thông qua, phê duyệt trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

(ii) Đối với phát triển nhà ở;

(iii) Đối với việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

(iv) Đối với quản lý, sử dụng nhà chung cư;

(v) Đối với quy định tại Chương VI – Chính sách NOXH của Luật này;

(vi) Đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đã được đăng tải thông tin

(vii) Hộ gia đình đã sở hữu nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

LNO 2023 quy định chi tiết về việc chuyển tiếp đối với nhiều đối tượng của Luật nhà ở trong nhiều trường hợp cụ thể. Vui lòng xem chi tiết tại Điều 198 LNO 2023.

Trên đây là một số điểm mới đáng chú ý của các chương cuối cùng của Luật Nhà Ở 2023.

AN Legal sẽ tiếp tục các chuỗi bài viết cập nhật điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 trong các bài chia sẻ tiếp theo.