[ANL SHARING 19] – ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 PHẦN 4
12 tháng 6 2024
Tiếp theo chuỗi bài viết về những điểm mới của Luật Đất Đai 2024 (“LĐĐ2024”) so với Luật Đất Đai 2013 (“LĐĐ2013”), AN Legal tiếp tục nêu ra những điểm mới đáng chú ý tại:
(i) Chương 7 – Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (từ Điều 91 đến Điều 111); và
(ii) Chương 8 – Phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất (từ Điều 112 đến Điều 115).
1. Chương 7 – Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Điều 91 – Điều 111)
1.1. Điều 91. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
(a) Sửa đổi quy định về thời điểm xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường là “tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” (Điều 92.2) thay vì “tại thời điểm điểm quyết định thu hồi đất” (Điều 74.2 LĐĐ 2013);
(b) Bổ sung các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như sau:
(i) Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở;.
(ii) Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ;
(iii) Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản để tạo điều kiện cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất;
(iv) Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi. Khu tái định cư có thể bố trí cho một hoặc nhiều dự án;
(v) UBND tỉnh, UBND huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất;
(vi) Khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật này mà phần diện tích còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND tỉnh về diện tích tối thiểu tại Điều 220.2 của Luật này, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật;
(vii) Kinh phí bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp thu hồi đất quy định tại khoản này được tính vào kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án đầu tư.
1.2. Điều 92. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đặc biệt
(a) LĐĐ 2024 thay đổi thẩm quyền quyết định chính sách bồi thường đối với dự án đầu tư do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư phải thu hồi đất mà cần có chính sách đặc thù về bồi thường, hỗ trợ tái định cư thì “Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định” (Điều 92.1) thay vì “Thủ tướng chính phủ quyết định” (Điều 87.1 LĐĐ 2013);
(b) Bỏ quy định đối với dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài (Điều 87.2 LĐĐ 2013);
(c) Bổ sung quy định về bồi thường đối với trường hợp tổ chức bị thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất, tổ chức có tài sản do Nhà nước giao quản lý, sử dụng (Điều 92.3 LĐĐ 2024).
1.3. LĐĐ 2024 luật hóa một số điều tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP, cụ thể:
(a) Điều 93. Việc tách nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập và việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với dự án đầu tư (Điều 29 Nghị định 47/2014/NĐ-CP);
(b) Điều 94. Kinh phí và chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều 30 và Điều 31 Nghị định 47/2014/NĐ-CP).
1.4. Điều 95. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
LĐĐ 2024 quy định bao quát và mở rộng điều kiện được bồi thường, không chỉ dựa trên việc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định đối tượng được bồi thường, mà còn dựa trên các hồ sơ khác, như: (i) quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hoặc (ii) thỏa thuận trong hợp đồng xử lý nợ, văn bản công nhận kết quả đấu giá mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, v.v…
1.5. Điều 96. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
(a) Quy định cụ thể khi đủ điều kiện bồi thường thì “được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở” (Điều 96.1);
(b) LĐĐ 2024 quy định các trường hợp bồi thường đất vượt hạn mức trước ngày 01/07/2014 hoặc đất trước ngày 01/07/2004 mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDD thì “thực hiện theo quy định của chính phủ”. LĐĐ 2013 quy định đối với đất vượt hạn mức thì “chỉ bồi thường chi phí đầu tư vào đất” (Điều 77.1.b LĐĐ 2013) và đất trước ngày 01/07/2004 mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDD thì “được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp” (Điều 77.2 LĐĐ 2013).
1.6. Điều 98. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
Quy định cụ thể hình thức bồi thường khi đủ điều kiện bồi thường, cụ thể:
(a) Hộ gia đình, cá nhân, người gốc VN định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế đang sở hữu nhà ở gắn liền với đất: bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi;
(b) Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở: bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất.
1.7. Điều 99. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân
| Trường hợp | LĐĐ 2024 | LĐĐ 2013 |
| Đất có đủ điều kiện bồi thường | Bồi thường (i) bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; hoặc (ii) bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn; hoặc (ii) bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở |
Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn |
| Đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất |
Được bồi thường về đất |
Không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng |
| Đất được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm |
1.8 Điều 102. Bồi thường thiệt hại về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất
(a) Bổ sung quy định: “Chủ sở hữu nhà ở, công trình được sử dụng các nguyên vật liệu còn lại của nhà ở, công trình” (Điều 102.1);
(b) Bổ sung quy định về việc công trình bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần (Điều 102.2): nếu phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật thì bồi thường toàn bộ công trình; nếu phần còn lại đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật thì bồi thường thiệt hại thực tế;
(c) Bổ sung quy định: “UBDN tỉnh ban hành đơn giá bồi thường” và “bảo đảm phù hợp với giá thị trường và phải xem xét điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất” (Điều 102.4).
1.9 Điều 103. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
(a) Bổ sung quy định: “Đối với cây lâu năm là loại cho thu hoạch nhiều lần mà đang trong thời kỳ thu hoạch thì mức bồi thường được tính bằng sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch và đơn giá bồi thường” (Điều 103.2);
(b) Bổ sung quy định: “chủ sở hữu cây trồng và vật nuôi được bồi thường theo điều này thì được tự thu hồi cây trồng, vật nuôi trước khi bàn giao lại đất cho Nhà nước” (Điều 103.5);
(c) Bổ sung quy định: “UBDN tỉnh ban hành đơn giá bồi thường” và “bảo đảm phù hợp với giá thị trường và phải xem xét điều chỉnh khi có biến động để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất” (Điều 103.6).
1.10 Điều 105. Trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất
Bổ sung trường hợp “Tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn. Chủ sở hữu tài sản quy định tại khoản này được hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời” (Điều 105.3).
1.11 Điều 107. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
(a) Tổng hợp các trường hợp không bồi thường về đất nhưng bồi thường chi phí đầu tư vào đất;
(b) Luật hóa các chi phí đầu tư vào đất tại Điều 3.2 NĐ 47/2014, bổ sung thêm chi phí: “Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà chưa khấu trừ hết vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp” (Điều 107.2.d).
1.12 Điều 108. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Bổ sung trường hợp hỗ trợ: (i) Hỗ trợ di dời vật nuôi; (ii) Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất (Điều 108.1 c,e);
Bổ sung quy định: “Ngoài việc hỗ trợ quy định tại khoản 1 Điều này, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp, mức hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất đối với người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản cho từng dự án cụ thể.” (Điều 108.2).
1.13 Điều 109. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất
(a) Luật hóa quy định Điều 4.6 NĐ 01/2017 sửa đổi Điều 20 NĐ 47/2014 về mức hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại và mức hỗ trợ cũ thể do UBDN tỉnh quyết định;
(b) Quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan trong việc tổ chức thực hiện hỗ trợ bằng hình thức đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho người có đất thu hồi (Điều 109.4), bổ sung trách nhiệm cảu UBND huyện: “Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, UBND huyện có trách nhiệm lập và tổ chức thực hiện phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm tại địa phương. Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm được lập và phê duyệt đồng thời với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, UBND huyện phải tổ chức lấy ý kiến và có trách nhiệm tiếp thu, giải trình ý kiến của người có đất thu hồi”.
1.14 Điều 110. Lập và thực hiện dự án tái định cư, khu tái định cư
(a) Quy định chi tiết về điều kiện của khu tái định cư (Điều 110.2)
(b) Bổ sung thứ tự ưu tiên về địa điểm khu tái định cư lần lượt như sau:
(i) Tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi;
(j) Tại địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện nơi có đất bị thu hồi đối với trường hợp tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất thu hồi không có đất để bố trí tái định cư;
(k) Tại địa bàn khác có điều kiện tương đương trong trường hợp tại địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện nơi có đất thu hồi không có đất để bố trí tái định cư;
(l) Ưu tiên lựa chọn khu đất có vị trí thuận lợi để hình thành khu tái định cư.
(c) Bổ sung quy định: “Khu tái định cư sau khi đã giao đất tái định cư mà còn quỹ đất thì ưu tiên giao đất cho cá nhân thuộc đối tượng được giao đất ở không đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này; trường hợp vẫn còn quỹ đất thì giao đất cho cá nhân thuộc đối tượng được giao đất ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” (Điều 110.4).
1.15 Điều 111. Bố trí tái định cư
Quy định chi tiết về đơn vị tổ chức, phương án bố trí tái định cư, giá đất tính tiền sử dụng đất, đối tượng nhận suất tái định cư và các trường hợp khác.
Chương 8 – Phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất (Điều 112 – Điều 115)
2.1 LĐĐ 2024 bổ sung các điều khoản về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất. Vui lòng xem chi tiết nội dung bổ sung tại các điều khoản sau:
(a) Điều 112. Nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất;
(b) Điều 113. Đất do tổ chức phát triển quỹ đất phát triển, quản lý, khai thác; và
(c) Điều 115. Tổ chức phát triển quỹ đất.
2.2 LĐĐ 2024 điều chỉnh Điều 114. Quỹ phát triển đất, cụ thể:
(d) Bổ sung quy định “Quỹ phát triển đất có trách nhiệm bảo toàn và phát triển vốn, hoạt động không vì mục đích lợi nhuận” (Điều 114.2);
(e) Bổ sung quy định “UBND tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cùng cấp quyết định phân bổ ngân sách địa phương để cấp vốn điều lệ và hoàn ứng cho quỹ phát triển đất đối với các nhiệm vụ thuộc trách nhiệm của ngân sách địa phương” (Điều 114.3).
Trên đây là một số điểm mới đáng chú ý tại Chương 7 và Chương 8 của LĐĐ 2024. Các nội dung tiếp theo của LĐĐ 2024 sẽ tiếp tục được cập nhật tuần tới nhé.
Cảm ơn bạn đã quan tâm đến bài viết của AN Legal.
****