MỘT SỐ ĐIỂM NỔI BẬT CỦA CÁC NGHỊ ĐỊNH HƯỚNG DẪN LUẬT ĐẤT ĐAI 2024
Phần 5: Hướng dẫn việc thoả thuận tiếp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, đấu giá quyền sử dụng đất

AN Legal xin gửi đến Quý độc giả chuỗi bài viết về các vấn đề nổi bật tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024.

Tại bài viết số 5 này, các điểm nổi bật tập trung tại Nghị Định 102 ngày 30/7/2024 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 (“Nghị Định 102”) liên quan tới vấn đề “thoả thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư” và “đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư”.
Vui lòng lưu ý:
• Bài chia sẻ chỉ giới hạn các quy định mà AN Legal cho rằng quan trọng, mà không nêu chi tiết nội dung từng điều khoản của các Nghị định.
• Các văn bản quy phạm pháp luật được trích dẫn dưới đây bao gồm cả các văn bản sửa đổi, bổ sung cho đến ngày của bài viết này.

1. Hướng dẫn quy trình tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (“Thoả Thuận Nhận Đất Để Thực Hiện Dự Án”)
(Điều 60 Nghị Định 102; dẫn chiếu đến Điều 29.4 Luật Đầu tư 2020, Điều 29.2(c) & 29.5 Nghị định 31/2021/NĐ-CP)

2. Hướng dẫn việc xử lý các trường hợp không thỏa thuận “nhận quyền sử dụng đất” (Điều 61 Nghị Định 102)
(a) Khi hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận (ghi trong văn bản chấp thuận), mà nhà đầu tư chưa hoàn thành việc thỏa thuận, thì được xem xét gia hạn thêm 01 lần (không quá thời hạn ban đầu) nếu nhà đầu tư có nhu cầu.
(b) Trường hợp đã hết thời hạn ban đầu (hoặc thời hạn gia hạn, nếu có) mà chưa hoàn thành việc thỏa thuận thì xử lý như sau:
(i) Nếu diện tích đất đã thoả thuận được đủ điều kiện để xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư: UBND cấp tỉnh quyết định cho phép thực hiện dự án nếu Nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh phạm vi dự án;
(ii) Nếu diện tích đất đã thoả thuận được không đủ điều kiện để thực hiện dự án: việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất chấm dứt.
Hậu quả: Diện tích đất nhà đầu tư đã hoàn thành việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được xử lý như sau:

(1) đối với “dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất”: nhà đầu tư được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại, hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

(2) đối với dự án “thuê đất để thực hiện” mà không đáp ứng điều kiện để thực hiện dự án đầu tư:

• hợp đồng thuê đất chấm dứt.
• việc giải quyết quyền và nghĩa vụ giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

(3) Đối với “dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển KT-XH mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất” (theo Điều 127.1c, 79 Luật Đất đai 2024):

• Nếu thuộc trường hợp “giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất”: UBND cấp có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư.
• Nếu thuộc trường hợp “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá/đấu thầu”: UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất để đấu giá/đấu thầu
Diện tích mà nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ theo quy định.
2.2. Hướng dẫn về nhận đất thông qua đấu giá ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ
(a) Yêu cầu đối với chủ thể tham gia đấu giá
• Người tham gia đấu giá đất để thực hiện dự án đầu tư (dù là cá nhân hay tổ chức) phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 55.1(c) Nghị Định 102).
• Đặc biệt, trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì còn phải hải cam kết thành lập tổ chức kinh tế (và tổ chức này phải bảo đảm các điều kiện quy định đối với trường hợp tổ chức tham gia đấu giá) (Điều 55.2 Nghị Định 102).
(b) Hướng dẫn cụ thể về một số nghĩa vụ của người trúng đấu giá
• Sau khi việc đấu giá đưọc tổ chức thành công, “Tiền đặt trước” chuyển thành “tiền đặt cọc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính” (về đất) của ngưòi trúng đấu giá (Điều 55.9(c) Nghị Định 102).
• Cơ quan nhà nước sẽ “Hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá” khi:

(i) Người trúng đấu giá là cá nhân mà không thành lập doanh nghiệp (đáp ứng điều kiện theo quy định);

VÀ/HOẶC

(ii) Người trúng đấu giá “Không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá” theo thông báo của cơ quan thuế;

Khi đó, “tiền đặt cọc” sẽ không được chuyển hoàn (nhưng nếu “đã nộp nhiều hơn khoản tiền đặt cọc” thì được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch nhiều hơn).
với thời hạn mà người trúng đấu giá phải hoàn thành các nghĩa vụ trên là “sau 120 ngày kể từ ngày phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất”.
(Điều 55.9(b)-(c)&55.11 Nghị Định 102)
(c) Hướng dẫn về các trường hợp đấu giá không thành công
Điều 124.6 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp “đấu giá 02 lần không thành” dẫn tới sẽ được giao/cho thuê đất “không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất” theo các điều kiện luật định. Cụ thể như sau:
TH 1: Chỉ có 01 người đăng ký tham gia đấu giá
Quy trình giao đất/cho thuê đất cơ bản gồm các bước (Điều 49.1(c)&3 NĐ 102):
(1) Người sử dụng đất nộp hồ sơ theo quy định tại Điều 49.1(d) NĐ 102;
(2) Cơ quan nhà nước giao đất/cho thuê đất theo quy trình tại Điều 44.2-4-6 Nghị Định 102 (cơ bản gồm lập hồ sơ giao đất/cho thuê đất, xác định giá đất, ban hành QĐ giao/cho thuê đất (+ký hợp đồng thuê), thu tiền, cấp sổ…).
TH 2: Không có người tham gia cho trường hợp phải lập dự án đầu tư
Quy trình giao đất/cho thuê đất cơ bản gồm các bước (Điều 54.3 Nghị Định 102):
(Lưu ý: Phải thực hiện trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày đấu giá không thành; nếu quá 12 tháng nhưng chưa giao đất, cho thuê đất thì phải xác định lại giá khởi điểm và tổ chức đấu giá lại theo quy định)
(1) UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất:
• Đăng công khai trên cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, cổng hoặc trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, cấp huyện nơi có đất trong thời hạn 30 ngày;
• Niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất
(2) Khi hết thời hạn tại Bước (1) bên trên:
• Nếu có nhà đầu tư đề xuất dự án đầu tư phù hợp quy định (theo Điều 54.2 Nghị Định 102) thì thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định;
Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.
• Nếu có từ 02 nhà đầu tư trở lên đề xuất dự án đầu tư thì tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.

Cám ơn bạn đọc đã quan tâm và cùng đón chờ phần tiếp theo nhé.