AN Legal theo đây điểm qua một số quy định pháp luật về kinh doanh nổi bật bắt đầu có hiệu lực trong tháng 9 và tháng 10 năm 2024 đến Quý khách hàng và Quý độc giả như sau:

I. Quy định về quỹ nhà, đất giao cho tổ chức quản lý, kinh doanh nhà để quản lý, khai thác (Có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/2024)
Ngày 23/08/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 108/2024/NĐ-CP quy định việc quản lý, sử dụng và khai thác nhà, đất là tài sản công không sử dụng vào mục đích để ở giao cho tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà địa phương quản lý, khai thác như sau:
(1) Về mục đích: việc quản lý, sử dụng và khai thác nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất là tài sản công không sử dụng vào mục đích để ở (sau đây gọi là nhà, đất) giao cho tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà địa phương quản lý, khai thác với mục đích:
(a) Cho thuê nhà (gắn với quyền sử dụng đất);
(b) Tạm quản lý trong thời gian chờ thực hiện xử lý nhà, đất theo quy định của pháp luật.
(2) Về Nguyên tắc quản lý: việc quản lý, sử dụng và khai thác nhà, đất phải được:
(a) Giám sát, thanh tra, kiểm toán chặt chẽ;
(b) Phát hiện, xử lý nghiêm vi phạm.
(3) Về Phương thức cho thuê:
(a) Niêm yết giá cho các đối tượng ưu tiên (tổ chức đặc thù, cơ sở xã hội hóa);
(b) Áp dụng với nhà có giá thuê dưới 50 triệu đồng/năm hoặc trong thời gian chờ xử lý.
(4) Về trách nhiệm quản lý: Tổ chức quản lý phải nộp toàn bộ tiền thu từ việc khai thác (tiền thuê, phí chậm nộp, viễn thông) vào ngân sách trước ngày 30 hàng tháng.

II. Quy định về sử dụng kinh phí hỗ trợ, đầu tư, hỗ trợ đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng đối với đất trồng lúa (Có hiệu lực thi hành từ ngày 11/09/2024)
Ngày 11/09/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 112/2024/NĐ-CP hướng dẫn về đất trồng lúa, trong đó, có quy định sử dụng kinh phí hỗ trợ đất trồng lúa như sau:
(1) Quy định về nộp tiền để nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa: Người sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa phải nộp tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất trồng lúa bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa, trừ các công trình, dự án sử dụng vốn đầu tư công hoặc nước ngoài đầu tư công. Mức nộp tiền sẽ do UBND cấp tỉnh quy định.
(2) Quy định về Ngân sách nhà nước hỗ trợ sản xuất lúa:
(a) Hỗ trợ 1.500.000 đồng/ha/năm đối với đất chuyên trồng lúa (quy định cũ 1 triệu đồng/ha/năm);
(b) Hỗ trợ 750.000 đồng/ha/năm đối với đất trồng lúa còn lại (quy định cũ 500.000 đồng/ha/năm), trừ đất lúa nương được mở rộng tự phát không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trồng lúa;
(c) Hỗ trợ thêm 1.500.000 đồng/ha/năm đối với đất chuyên trồng lúa tại vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao.

III. Quy định về hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng (Có hiệu lực thi hành từ ngày 01/11/2024)
Ngày 06/09/2024, Chính phủ ban hành Nghị định số 111/2024/NĐ-CP quy định về hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng. Một số điểm đáng chú ý như:
(1) Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính nhập thông tin chung về dự án đầu tư xây dựng, công trình xây dựng theo quy định và cập nhật kết quả giải quyết thủ tục hành chính trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi kết thúc thủ tục;
(2) Chủ đầu tư (trừ chủ hộ gia đình với nhà ở riêng lẻ) cập nhật thông tin chi tiết trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận kết quả thủ tục hành chính;
(3) Dữ liệu từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng có giá trị sử dụng chính thức, tương đương với văn bản giấy.

IV. Quy định về chính sách hỗ trợ phát triển Hợp tác xã (Có hiệu lực thi hành từ ngày 01/11/2024)
Ngày 12/9/2024, Chính phủ chính thức ban hành Nghị định 113/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết một số điều mới của Luật Hợp tác xã.
(1) Về chính sách hỗ trợ phát triển hợp tác xã:
(a) Quy định chi tiết tại các Điều 8, Điều 9, Điều 10, Điều 11, Điều 12, Điều 13, Điều 15, Điều 16:
(i) Chính sách hỗ trợ thông tin;
(ii) Chính sách hỗ trợ xây dựng mạng lưới cung cấp dịch vụ tư vấn;
(iii) Chính sách hỗ trợ nhân rộng mô hình hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã hoạt động hiệu quả;
(iv) Chính sách hỗ trợ ứng dụng khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số;
(v) Chính sách hỗ trợ tiếp cận và nghiên cứu thị trường;
(vi) Chính sách hỗ trợ đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, trang thiết bị;
(vii) Chính sách hỗ trợ tư vấn tài chính và đánh giá rủi ro;
(viii) Chính sách hỗ trợ trong hoạt động nông nghiệp;
(b) Đối với các chính sách trên thì mức kinh phí hỗ trợ từ ngân sách nhà nước hỗ trợ tối đa là 100% kinh phí khi thực hiện.
Mức kinh phí hỗ trợ cụ thể thực hiện từng chính sách sẽ do bộ, cơ quan trung ương, Hội đồng nhan dân các cấp xem xét, quyết định hoặc trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.
(c) Đối tượng của các chính sách trên là: hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã. Tuy nhiên chính sách (2) đối tượng là Hệ thống Liên minh hợp tác xã Việt Nam, Các đơn vị sự nghiệp công lập có liên quan, Cá nhân, tổ chức tham gia tư vấn cho tổ hợp tác, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và chính sách (7) đối tượng là Tổ hợp tác, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã; Tổ chức đại diện của tổ hợp tác, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã; hệ thống Liên minh hợp tác xã Việt Nam.
(2) Về quy định liên quan đến quyền cho vay nội bộ đối với Hợp tác xã và liên hiệp hợp tác xã. Hoạt động cho vay nội bộ phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 1 Điều 19 Nghị định 113/2024 và khoản 2 Điều 83 Luật Hợp tác xã năm 2023.
(a) Mức cho vay và thời hạn vay:
(i) Mức vay tối đa cho mỗi thành viên không được vượt quá 5% số vốn chủ sở hữu dùng cho vay nội bộ;
(ii) Đại hội đồng thành viên có thẩm quyền quyết định mức cho vay, trong khi Hội đồng quản trị chịu trách nhiệm xem xét và quyết định thời hạn cho vay;
(iii) Thời hạn cho vay tối đa đối với mỗi thành viên là 12 tháng.
(b) Lãi suất khoản vay, kỳ hạn thanh toán và gia hạn:
(i) Khung lãi suất vay không được vượt quá 20%/năm;
(ii) Đối với các khoản vay quá hạn, lãi suất tối đa được áp dụng là 150% so với lãi suất cho vay trong hạn, dựa trên dư nợ gốc được ghi trong hợp đồng;
(iii) Kỳ hạn thanh toán thỏa thuận theo tháng, quý, hoặc mùa vụ;
(iv) Thời gian gia hạn nợ tối đa là 12 tháng kể từ khi kết thúc thời hạn cho vay ban đầu.

V. Một số quy định mới về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất (có hiệu lực thi hành từ ngày 16/9/2024)
Ngày 16/09/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 115/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất (“Nghị định 115/2024”). Cụ thể như sau:
(1) Những dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (Điều 4.1, 4.2 Nghị định 115/2024), bao gồm:
(a) Dự án xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, khu dân cư nông thôn được HĐND tỉnh quyết định việc giao, cho thuê đất thông qua đấu thầu.
(b) Các dự án theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực (điểm b khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2024). Theo đó các dự án trong ngành, lĩnh vực này phải là những dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại Điều 79 Luật Đất đai 20254 và pháp luật chuyên ngành gồm:
(i) Dự án đầu tư xây dựng công trình xử lý chất thải rắn sinh hoạt;
(ii) Dự án đầu tư xây dựng công trình cấp nước sạch;
(iii) Dự án đầu tư xây dựng chợ;
(iv) Dự án đầu tư xây dựng công trình trạm dừng nghỉ;
(v) Dự án đầu tư xây dựng công trình dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay;
(vi) Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về khuyến khích xã hội hóa khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm cùng đăng ký thực hiện, trừ 2 dự án (i) và (ii) nêu trên;
(vii) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên cùng đăng ký thực hiện;
(viii) Dự án đầu tư trường đua ngựa, đua chó, trong đó có hoạt động kinh doanh đặt cược đua ngựa, đặt cược đua chó thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên cùng đăng ký thực hiện và đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư;
(ix) Dự án đầu tư xây dựng công trình năng lượng khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên cùng đăng ký thực hiện;
(x) Các dự án khác thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 và Điều 126.1.(b) Luật Đất đai 2024.
(2) Các quỹ đất dự kiến thực hiện các dự án đã đề cập phải đáp ứng 2 điều kiện (Điều 4.3 Nghị định 115/2024):
(a) Các quỹ đất phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2024;
Trong trường hợp có phần đất được quy định tại Điều 217.1 Luật Đất đai 2024 thì Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đối với cả khu đất.
(b) Các quỹ đất phải thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
(3) Căn cứ phê duyệt hồ sơ mời thầu (Điều 13 Nghị định 115/2024):
(a) Các quy hoạch, kế hoạch, chương trình gồm:
(i) Quy hoạch, kế hoạch có liên quan theo quy định của pháp luật về quy hoạch, pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực;
(ii) Quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp dự án đầu tư sử dụng đất có nhiều công năng thì xác định căn cứ theo công trình chính của dự án hoặc công trình chính có cấp cao nhất.
(b) Danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất được HĐND tỉnh quyết định; Danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất; Kế hoạch SDĐ hằng năm cấp huyện.
(c) Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư/văn bản phê duyệt thông tin Dự án.
(d) Bảng theo dõi tiến độ thực hiện các hoạt động lựa chọn nhà đầu tư.
(4) Vốn chủ sở hữu, vốn tối thiểu của thành viên liên danh (Điều 46 Nghị định 115/2024):
(a) Xác định dựa tiêu chí dựa trên Luật Kinh doanh bất động sản 2023:
(i) Dự án dưới 20ha thì vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư dự án;
(ii) Dự án từ 20ha trở lên thì vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư dự án.
Các trường hợp trên phải đảm bảo khả năng huy động vốn thực hiện dự án
(b) Trường hợp liên danh thì vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư liên danh phải bằng tổng vốn chủ sử hữu của các thành viên liên danh:
(i) Nhà đầu tư liên danh phải có tỷ lệ góp vốn chủ sở hữu tối thiếu là 30%;
(ii) Từng thành viên liên danh có tỷ lệ góp vốn chủ sở hữu tối thiểu là 15%.
(5) Việc thành lập, chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập:
Theo Điều 51 Nghị định 115/2024 quy định về nhà đầu tư trúng thầu có quyền thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án có sử dụng đất. Theo đó tổ chức kinh tế do nhà đầu tư thành lập có quyền và nghĩa vụ sau:
(a) Tổ chức kinh tế do nhà dầu tư trúng thầu thành lập phải do nhà đầu tư trúng thầu 100% vốn điều lệ;
(b) Đáp ứng các điều kiện để được giao đất và cho thuê đất theo quy định của pháp luật;
(c) Tổ chức kinh tế kế thừa quyền và nghĩa vụ thực hiện dự án đầu tư mà NĐT trúng thầu đã cam kết tại hồ sơ dự thầu và hợp đồng;
(d) Tổ chức kinh tế phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định pháp luật về đất đai.
(6) Điều kiện để chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp:
(a) Theo Điều 52.4 Nghị định 115/2024 quy định yêu cầu NĐT trúng thầu được chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp trong TCKT trước khi dự án khai thác, vận hành phải đáp ứng một số điều kiện, như:
(iii) Nhà đầu tư phải được sự chấp thuận của người có thẩm quyền;
(iv) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng năng lực, kinh nghiệm tương đương hoặc cao hơn so với NĐT chuyển nhượng;
(v) Nhà đầu tư phải kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ thực hiện dự án đầu tư mà NĐT chuyển nhượng đã cam kết tại hồ sơ dự thầu và hợp đồng dự án.
(b) Tại thời điểm trước khi dự án được khai thác vận hành
Chuyển nhượng dự án:
(vi) Việc chuyển nhượng phải được người có thẩm quyền chấp thuận;
(vii) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng yêu cầu về năng lực kỹ thuật, tài chính để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh;
(viii) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng cam kết kế thừa toàn bộ các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo quy định tại hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh;
(ix) Đáp ứng điều kiện của pháp luật đầu tư, pháp luật kinh doanh bấy động sản và pháp luật chuyên ngành;
(x) Việc chuyển nhượng “phải có quy định tại hợp đồng dự án”.
Chuyển nhượng vốn:
(xi) Việc chuyển nhượng phải được người có thẩm quyền chấp thuận;
(xii) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng có tư cách pháp lý;
(xiii) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng đáp ứng điều kiện về hoạt động theo quy định pháp luật đầu tư, doanh nghiệp, KDBĐS, pháp luật chuyên ngành;
(xiv) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phải có năng lực, kinh nghiệm tương ứng với phần vốn nhận chuyển nhượng (nếu chuyển nhượng một phần vốn), hoặc năng lực, kinh nghiệm cao hơn bên bán (nếu chuyển nhượng toàn bộ vốn);
(xv) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phải kế thừa toàn bộ quyền & nghĩa vụ của bên bán trong hồ sơ dự thầu và Hợp đồng dự án;
(xvi) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng đáp ứng điều kiện vốn tổi thiểu của từng thành viên (≥15% vốn chủ sở hữu).
(c) Quy trình:
(xvii) Người có thẩm quyền chấp thuận việc chuyển nhượng;
(xviii) Thực hiện điều chỉnh dự án;
(xix) Sửa đổi Hợp đồng dự án.
(d) Kể từ khi dự án khai thác, vận hành, việc chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp được thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật tương ứng với từng loại hình tổ chức kinh tế.

Cảm ơn Quý khách hàng và Quý độc giả đã quan tâm đến bản tin của AN Legal!