Trong phạm vi bài viết, AN Legal trình bày một số điểm sửa đổi, bổ sung nổi bật liên quan đến phạm vi điều chỉnh, định nghĩa, giải thích các thuật ngữ, các nguyên tắc chung và các quy định chung khác được giới thiệu ở Chương 1, Chương 2 và Chương 3 của Luật Đất Đai 2024.

I. Chương 1: Quy định chung

Một số khái niệm, quy định quan trọng được bổ sung, điều chỉnh so với Luật Đất Đai 2013 như sau:

(a) Đổi tên “Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” thành “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” (Điều 3.21).

(b) Bổ sung định nghĩa một số khái niệm mới như “Góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, “Hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất”, “Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” (liên quan đến trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm) (Điều 3.22, 3.26, 3.37).

(c) Loại bỏ đối tượng sử dụng đất là “hộ gia đình” (Điều 3.25).

(d) Điều chỉnh khái niệm “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” thành “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” phù hợp quy định của Luật Đầu tư 2020 (Điều 3.46).

(e) Bổ sung phạm vi của “người sử dụng đất” bao gồm cả trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ (Điều 4).

(f) “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” được hưởng các quyền tương tự như cá nhân trong nước (Điều 4).

II. Chương 2: Quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai

(a) Làm rõ, bổ sung một số quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của nhà nước như (Điều 13):

(i) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

(ii) Quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.

(iii) Quyết định thời hạn sử dụng đất.

(iv) Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất.

(v) Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

(vi) Công nhận quyền sử dụng đất.

(vii) Quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.

(viii) Quyết định chính sách tài chính về đất đai; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

(ix) Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

(b) Bổ sung trách nhiệm của Nhà nước về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số như (Điều 16):

(i) Có chính sách hỗ trợ đất đai lần đầu;

(ii) Có chính sách hỗ trợ đất đai cho trường hợp hộ nghèo, hộ cận nghèo đủ điều kiện;

(c) Bổ sung vai trò, trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận trong quản lý và sử dụng đất đai, ví dụ như tham gia xây dựng pháp luật, thực hiện phản biện xã hội, tham gia ý kiến/giám sát về trường hợp thu hồi đất, tham gia hòa giải tranh chấp đất đai (Điều 19).

(d) Bổ sung quyền của công dân nói chung đối với đất đai, trong đó nội dung được bổ sung quan trọng nhất là “quyền tiếp cận thông tin đất đai” (Điều 23, 24).

III. Chương 3: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Chương này tương ứng với Chương 11 – Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở Luật Đất Đai 2013. Một số điểm thay đổi nổi bật như:

3.1. Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất (Mục 1)

(a) Bổ sung, làm rõ các quyền chung như quyền chuyển mục đích sử dụng đất; quyền hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp; quyền được hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 26).

(b) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự (Điều 28.1h).

(c) Việc nhận quyền sử dụng đất tại khu vực hạn chế tiếp cận đất đai do Chính phủ quy định (Điều 28.3).

(d) Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích đó (Điều 30.3).

(e) Người sử dụng đất có nghĩa vụ xử lý, cải tạo và phục hồi đất đối với khu vực đất bị ô nhiễm, thoái hóa do mình gây ra (Điều 31.4).

3.2. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất (Mục 2)

(a) Xóa bỏ loại trừ về việc tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 173.2 Luật Đất Đai 2013 (Điều 32.2).

(b) Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm được khai thác sử dụng quỹ đất được Nhà nước cho thuê đất kết hợp vào mục đích khác (Điều 34.2).

3.3. Quyền và nghĩa vụ của cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất (Mục 3)

(a) Xóa bỏ “Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ” quy định tại Điều 179.1(i) Luật Đất Đai 2013 (Điều 37).

(b) Cộng đồng dân cư sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân có hình thức sử dụng đất tương ứng, trừ quyền để thừa kế (Điều 39.2).

3.4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (Mục 4)

(a) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được quyền trả lại đất khi không có nhu cầu sử dụng vào mục đích đã được thuê đất (Điều 40.1(d)).

(b) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (Điều 41.2(đ)).

(c) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây (Điều 42.2):

(i) Quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 41 của Luật này đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm theo quy định của Luật này;

(ii) Quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật này đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này;

(iii) Quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật này đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

(d) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở (Điều 44.1).

3.5. Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Mục 5)

(a) Bổ sung một điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là: Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật (Điều 45.1).

(b) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 45.5).

(c) Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây:

(i) Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;

(ii) Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;

(iii) Vốn đầu tư;

(iv) Thời hạn sử dụng đất;

(v) Tiến độ sử dụng đất.

(Điều 45.6)

(d) Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế (Điều 45.7).

(e) Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:

(i) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

(ii) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

(iii) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
(Điều 45.8)

AN Legal sẽ tiếp tục đăng tải Phần 2 các điểm mới của Luật Đất Đai 2024 đến Quý độc giả vào tuần sau.

Cảm ơn bạn đã quan tâm đến bài viết của AN Legal