MỘT SỐ ĐIỂM NỔI BẬT CỦA CÁC NGHỊ ĐỊNH HƯỚNG DẪN LUẬT ĐẤT ĐAI 2024
Phần 4: Quy định về Thời hạn sử dụng đất và Thu hồi, cưỡng chế đất đai

AN Legal xin gửi đến Quý độc giả chuỗi bài viết về các vấn đề nổi bật tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024.

Tại bài viết số 4 này, các điểm nổi bật tập trung tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 có hiệu lực ngày 01/08/2024 (“Nghị Định 102”) và Nghị định 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 (“Nghị Định 88”).

Vui lòng lưu ý rằng bài chia sẻ chỉ giới hạn các quy định mà AN Legal cho rằng quan trọng, mà không nêu chi tiết nội dung từng điều khoản của các Nghị định.

1. Quy định chi tiết trình tự, thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất (Điều 64-66 Nghị Định 102)

1.1. Quy định về gia hạn sử dụng đất (Điều 173.2 Luật Đất đai 2024)

(a) Việc gia hạn sử dụng đất được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất.

(b) Hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Quá thời hạn phải nộp hồ sơ mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng.

(c) Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, CQNN thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

1.2. Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất (Điều 64 Nghị Định 102)

(a) Hồ sơ bao gồm:

(i) Đơn xin gia hạn sử dụng đất (Mẫu số 08 Nghị định 102);

(ii) GCNQSDĐ đã được cấp;

(iii) Quyết định giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của CQNN có thẩm quyền;

(iv) (Trường hợp sử dụng đất để thực hiện Dự án đầu tư) Văn bản cho phép gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc thể hiện thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.

(b) Kết quả: Quyết định gia hạn sử dụng đất (Mẫu số 04e Nghị Định 102).

Trường hợp người sử dụng đất không yêu cầu cấp mới Giấy chứng nhận (“GCN”) thì VPĐKĐĐ/Chi nhánh VPĐKĐĐ xác nhận thay đổi thời hạn sử dụng đất trên GCN đã cấp, chuyển cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho Bộ phận Một cửa để trả cho người sử dụng đất.

1.3. Trình tự, thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân khi hết thời hạn sử dụng đất (Điều 65 Nghị Định 102)

(a) Hồ sơ bao gồm:

(i) Văn bản đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất (Mẫu số 09 Nghị định 102);

(ii) GCNQSDĐ đã cấp.

(b) VPĐKĐĐ/Chi nhánh VPĐKĐĐ kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất vào GCNQSDĐ đã cấp hoặc cấp mới nếu người sử dụng đất có nhu cầu; cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính; trao GCN cho người sử dụng đất.

(c) Thời hạn thực hiện thủ tục do UBND cấp tỉnh quyết định nhưng không quá 07 ngày làm việc.

1.4. Trình tự, thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của DAĐT (Điều 66 Nghị Định 102)

(a) Hồ sơ gồm:

(i) Văn bản đề nghị điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của DAĐT (Mẫu số 10 Nghị Định 102);

(ii) Văn bản của CQNN cho phép thay đổi thời hạn hoạt động của DAĐT theo pháp luật về đầu tư; và

(iii) GCNQSDĐ đã cấp hoặc Quyết định giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của CQNN có thẩm quyền.

(b) Kết quả: CQNN ban hành Quyết định riêng (Mẫu số 04g Nghị Định 102) hoặc điều chỉnh Quyết định giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu số 04d Nghị Định 102).

1.5. Quy định chuyển tiếp (Điều 112.5, 6 Nghị Định 102)

(a) Trường hợp hết thời hạn sử dụng đất nhưng đến ngày Nghị Định 102 có hiệu lực thi hành (01/08/2024) mà CQNN chưa thu hồi đất thì người sử dụng đất được thực hiện thủ tục gia hạn sử dụng đất trong thời gian 06 tháng kể từ ngày 01/08/2024, hết thời hạn này mà không làm thủ tục gia hạn thì Nhà nước thu hồi đất, trừ trường hợp bất khả kháng.

(b) Trường hợp đã tiếp nhận hồ sơ gia hạn sử dụng đất trước ngày 01/08/2024 thì tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn. Trường hợp người sử dụng đất đề nghị thực hiện theo quy định tại Nghị Định 102 thì CQNN giải quyết theo quy định tại Nghị Định 102.

2. Thu hồi, cưỡng chế đất đai (Điều 25-40 Nghị Định 102 và Nghị Định 88, so sánh với Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (“Nghị Định 47”)

2.1. Phạm vi, đối tượng

2.2. Hình thức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

2.3. Quy trình thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất

(a) Nghị Định 102 quy định hướng dẫn chi tiết các trường hợp và quy trình thu hồi đất chi tiết hơn so với Nghị Định 43 cụ thể tại Chương IV Nghị Định 102:

(i) Mục 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 25 – Điều 29);

(ii) Mục 2: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai (Điều 30 – Điều 32);

(iii) Mục 3: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 33 – Điều 35);

(iv) Mục 4: Cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, quyết định thu hồi đất, khiếu nại quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế (Điều 36 – Điều 40). Mục 4 này tại Nghị Định 102 có nhiều điều mới và quy định chi tiết hơn so với Nghị Định 43, cụ thể:

(1) Điều 36: Cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc quy định tại khoản 4 Điều 88 Luật Đất đai;
(2) Điều 37: Bảo đảm trật tự, an toàn trong quá trình thi hành quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc và cưỡng chế thu hồi đất
(3) Điều 38: Bảo quản, thanh lý tài sản cưỡng chế
(4) Điều 39: Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất do vi phạm pháp luật, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
(5) Điều 40: Khiếu nại quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế.
(b) Trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 28 Nghị Định 102):

(v) Trong 10 ngày kể từ ngày nhận được văn bản kèm theo hồ sơ dự án do chủ đầu tư gửi đến, cơ quan có thẩm quyền xem xét các căn cứ, điều kiện thu hồi đất để xây dựng kế hoạch thu hồi đất, cụ thể:

(vi) Trình tự, thủ tục thu hồi đất: gồm 08 bước theo Điều 87 Luật đất đai 2024. Vui lòng xem lại Bài chia sẻ số 18 và số 19 về Luật đất đai 2024 của AN Legal.

2.4. Hỗ trợ, tái định cư

(a) Nghị Định 88 bổ sung hình thức hỗ trợ so với Nghị Định 47 về Hỗ trợ di dời vật nuôi; hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn (Điều 21 Nghị Định 88);

(b) Nghị Định 88 bổ sung các trường hợp hỗ trợ, bố trí tái định cư, cụ thể:

(i) Bổ sung trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất bị thu hồi dưới 30% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì UBND tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, định kỳ chi trả tiền hỗ trợ cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể nhưng không vượt quá mức hỗ trợ tại khoản 1 Điều này (Điều 19.2 Nghị Định 88);

(ii) Bổ sung trường hợp thực hiện các dự án, mục đích quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải thu hồi đất ở trong thửa đất có nhà ở mà người có đất thu hồi có nhu cầu tái định cư tại chỗ thông qua hoán đổi vị trí đất ở về phía sau trong phần diện tích đất nông nghiệp còn lại của thửa đất sau thu hồi thì việc bố trí tái định cư (Điều 24.3 Nghị Định 88) như sau:

(1) Bố trí tái định cư tại chỗ bằng hình thức cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật Đất đai 2024;

(2) Miễn tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở khi bố trí tái định cư quy định tại Điều 24.3 (a) Nghị Định 88 bằng diện tích đất ở thu hồi trong trường hợp người có đất thu hồi đồng ý phương án bồi thường về đất nông nghiệp đối với phần diện tích đất bị thu hồi.

2.5. Bổ sung một số quy định cho các trường hợp cụ thể khác

(a) Bổ sung quy định bồi thường về đất khi diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất tại (Điều 6 Nghị Định 88 so với Điều 12 Nghị Định 47), cụ thể:

(i) Trường hợp đã hoàn thành việc đo đạc thực tế phục vụ cho việc thu hồi đất mà sau đó do thiên tai, sạt lở, sụt lún dẫn đến tại thời điểm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư diện tích của thửa đất đã đo đạc bị thay đổi thì sử dụng số liệu đã đo đạc để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; và

(ii) Trường hợp Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai mà vị trí, tọa độ không chính xác thì xem xét bồi thường theo đúng vị trí, tọa độ khi đo đạc thực tế.

(b) Bổ sung và quy định chi tiết đối với bồi thường trong trường hợp vi phạm pháp luật đất đai và giao không đúng thẩm quyền

(i) Quy định

(ii) Quy định chi tiết tại Điều 9 Nghị Định 88

Cám ơn bạn đọc đã quan tâm và cùng đón chờ phần tiếp theo nhé.