MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN LƯU Ý KHI RÀ SOÁT HỢP ĐỒNG – PHẦN 2

3. Một số lưu ý về nội dung đối với một số loại hợp đồng thường gặp:
Lưu ý chung: Tùy theo vai nào, bên bán hay bên mua mà có thể thay đổi góc nhìn khi rà soát.
3.1. Hợp đồng chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp:
(a) Các thông tin, tài liệu cần kiểm tra trước/trong khi rà soát: GCNĐKDN, điều lệ công ty mục tiêu, sổ cổ đông, cổ phiếu, chứng nhận góp vốn, NBRP, NRAST.
(b) Chủ thể:

(i) Kiểm tra bên mua có phải thực hiện thủ tục đăng ký góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp;

(ii) Kiểm tra bên bán đã có đủ quyền chuyển nhượng vốn (cần thẩm định trước khi rà soát HĐ) (đã là cổ đông/thành viên tại thời điểm chuyển nhượng? thanh toán đủ tiền góp vốn/chuyển nhượng vốn?);

(c) Đối tượng:

(i) Phần vốn là cổ phần hay phần vốn góp dựa trên loại hình công ty mục tiêu;

(ii) Quyền biểu quyết của phần vốn chuyển nhượng: có kiểm soát công ty hay không;

(iii) Loại tài sản góp vốn: tiền hay tài sản khác;

Lưu ý: chuyển nhượng vốn góp mà tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất trong công ty TNHH một thành viên có thể phải đóng thuế chuyển nhượng bất động sản theo Điều 14.1 Thông tư 78/2014/TT-BTC.

(iv) Hạn chế chuyển nhượng đối với phần vốn chuyển nhượng (cổ phần ưu đãi, ESOP);
(d) Biện pháp bảo đảm: đặt cọc/ thế chấp
(e) Thanh toán:

(i) Giá chuyển nhượng/giá trị phần vốn chuyển nhượng, lợi nhuận;

(ii) Đồng tiền (VNĐ hay ngoại tệ?);

(iii) Chuyển tiền từ nước ngoài về Việt Nam và ngược lại,

(iv) Thời điểm thanh toán, tiến độ thanh toán: một lần hay nhiều lần tùy theo các điều kiện thanh toán;

(v) Thực hiện các điều kiện thanh toán (điều kiện tiên quyết, hậu quyết, các cam đoan và bảo đảm);

(f) Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu vốn (đăng ký với Sở KHĐT? hoàn thành thanh toán? Cập nhật vào sổ đăng ký?);
(g) Thuế: thuế phát sinh là gồm các loại thuế gì? bên nào kê khai, bên nào chịu?
(h) Các trường hợp vi phạm, phạt vi phạm và bồi thường;
(i) Chấm dứt: đơn phương chấm dứt, chấm dứt theo thỏa thuận, tự động chấm dứt;
3.2. Hợp đồng chuyển nhượng dự án (xem hợp đồng mẫu theo Nghị định 96/2024 để đảm bảo tuân thủ nội dung theo luật định)
(a) Các thông tin, tài liệu cần kiểm tra trước/trong khi rà soát: giấy phép dự án (chủ trương đầu tư, giấy đầu tư – GCNĐT/GCNĐKĐT), giấy chứng nhận QSDĐ, phê duyệt quy hoạch 1/500, …), NBRP, NRAST.
(b) Chủ thể:

(i) Bên mua có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng theo Luật KDBĐS & Luật Đất đai không?

(ii) Bên bán có hạn chế về quyền chuyển nhượng?

(c) Đối tượng: Chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án? Dự án đủ điều kiện chuyển nhượng chưa? Chưa đủ thì các bên phải thỏa thuận khắc phục, bổ sung các điều kiện. Dự án đã hoàn tất xây dựng, nghiệm thu chưa?
(d) Bảo đảm thanh toán, thực hiện nghĩa vụ: đặt cọc/ thanh toán trước.
(e) Thanh toán:

(i) Thời điểm thanh toán, tiến độ thanh toán;

(ii) Giá chuyển nhượng: chi phí dự án (chi phí xây dựng, chi phí bảo trì, bảo hiểm, vay…), bao gồm hay chưa bao gồm VAT, chi phí thường xuyên (hạ tầng, rác thải, điện, nước), chi phí khác;

(iii) Các điều kiện thanh toán;

(f) Cam đoan và bảo đảm (liên quan đến tính xác thực của thông tin mà các bên cung cấp): có hay không có thời hạn ;
(g) Bàn giao: bàn giao hồ sơ pháp lý và bàn giao công trình trên thực địa;
(h) Bảo hành;
(i) Thuế: VAT, TNDN;
(j) Vi phạm và phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại;
(k) Chấm dứt.