ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 PHẦN 7
Tiếp theo chuỗi bài viết về những điểm mới của Luật Đất đai 2024 (“LĐĐ2024”) so với Luật Đất đai 2013 (“LĐĐ2013”), AN Legal tiếp tục chuyển đến quý bạn đọc những điểm mới quy định tại Chương X – Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là “GCN”), cụ thể như sau:
Chương X: Về Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

1.1. Quy định mới về nguyên tắc lập, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính (Điều 128):

(a) Được lập đến từng thửa đất, bảo đảm tính khoa học và thống nhất thông tin trong hồ sơ với hiện trạng quản lý, sử dụng đất; được tập hợp theo đơn vị hành chính cấp xã hoặc theo đơn vị hành chính cấp huyện nơi không thành lập đơn vị hành chính cấp xã.

(b) Phải được chỉnh lý, cập nhật biến động đầy đủ, kịp thời khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục hành chính về đất đai hoặc do yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bảo đảm phản ánh đầy đủ tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn.
1.2. Điều chỉnh một số nội dung của hồ sơ địa chính (Điều 129):

(a) Không ghi nhận hồ sơ địa chính bao gồm tài liệu dạng giấy, Luật đất đai 2024 ghi nhận hồ sơ địa chính được lập dưới dạng số.

(b) Hồ sơ địa chính lập dưới dạng số, gồm các tài liệu sau: bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ địa chính, bản sao các loại GCN.

(c) Bổ sung mục đích sử dụng của hồ sơ địa chính: quản lý đất đai; bảo vệ quyền, xác định nghĩa vụ và thu tài chính từ đất đai; giám sát thị trường; hỗ trợ tiếp cận vốn tín dụng và phát triển cơ sở hạ tầng; cung cấp thông tin giải quyết tranh chấp và nhu cầu tiếp cận đất đai.

1.3. Quy định mới về trách nhiệm lập, chỉnh lý, cập nhật, quản lý, khai thác hồ sơ địa chính (Điều 130):

(a) UBND cấp tỉnh chỉ đạo lập hồ sơ địa chính và bố trí kinh phí.

(b) Cơ quan quản lý đất đai tổ chức thực hiện, kiểm tra, giám sát việc cập nhật hồ sơ địa chính.

(c) Tổ chức đăng ký đất đai thực hiện lập, chỉnh lý, cập nhật và cung cấp bản sao hồ sơ cho UBND cấp xã khi chưa có cơ sở dữ liệu đất đai.

(d) Công chức địa chính cấp xã quản lý, sử dụng thông tin hồ sơ địa chính, cập nhật biến động đất đai và phản ánh vi phạm.

(e) Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định và hướng dẫn việc lập, cập nhật, quản lý, khai thác và giám sát hồ sơ địa chính.

2. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
2.1. Nguyên tắc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (Điều 131): Điều chỉnh Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.
2.2. Đối với đăng ký lần đầu thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo việc phổ biến, tuyên truyền và tổ chức thực hiện đăng ký lần đầu cho các trường hợp chưa đăng ký.
2.3. Mở rộng các trường hợp phải đăng ký biến động (Điều 133.1):

(a) Chuyển nhượng dự án sử dụng đất.

(b) Thay đổi ranh giới, mốc giới thửa đất.

(c) Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có Giấy chứng nhận.

(d) Thay đổi quyền sử dụng đất và tài sản do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức.

(e) Thay đổi quyền sử dụng đất và tài sản theo quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam.

(f) Thay đổi quyền sử dụng đất và sở hữu công trình ngầm.

(g) Yêu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.

(h) Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

(i) Bán, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công.

2.4. Điều chỉnh thời hạn đăng ký biến động (Điều 133.3): đối với trường hợp thừa kế thì thời hạn đăng ký biến động là 30 ngày tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất hoặc ngày bản án có hiệu lực pháp luật.

3. CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (“GCN”)
3.1. Nguyên tắc cấp GCN (Điều 135):

(a) Điều chỉnh “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 GCN”.

(b) Bổ sung nội dung “Trường hợp người sử dụng đất tặng quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng để xây dựng công trình công cộng, mở rộng đường theo quy hoạch, hoặc xây nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết, thì Nhà nước sẽ chịu chi phí đo đạc, cập nhật hồ sơ địa chính, và cấp GCN. Người sử dụng đất không phải trả chi phí trong trường hợp này.”

(c) Bổ sung nội dung: “Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, sẽ cấp một GCN, ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất và trao cho người đại diện. Trường hợp thành viên có nhu cầu thì cấp 01 GCN ghi tên đại diện hộ gia đình và trao cho người đại diện. Việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất để ghi tên trên GCN do các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.”

(d) Bổ sung nội dung: “Trường hợp GCN đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi GCN.”

3.2. Cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 137):

(a) Bổ sung những giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất (đối với giấy tờ được lập trước 15/10/1993 và đang sử dụng đất ổn định thì được cấp GCN).

(b) Bổ sung các trường hợp được cấp GCN đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng có Giấy tờ về quyền sử dụng đất.

(c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy tờ quy định tại các quy định trên mà tên trên giấy tờ là người khác, kèm giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất, nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền và đất không có tranh chấp, sẽ được cấp GCN không nộp tiền sử dụng đất thành phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

3.3. Điều chỉnh việc cấp GCN cho Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ và không vi phạm quy định đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 138).
3.4. Bổ sung điều khoản về giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 (Điều 139):

(a) Lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình công cộng: Nhà nước thu hồi đất, không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu quy hoạch đã thay đổi, người sử dụng có thể được cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

(b) Lấn chiếm đất lâm nghiệp: UBND cấp tỉnh thu hồi đất và giao cho Ban quản lý rừng. Người sử dụng có thể được giao đất để bảo vệ và phát triển rừng.

(c) Lấn chiếm đất cho công trình công cộng: UBND cấp tỉnh thu hồi đất và giao cho chủ đầu tư. Người vi phạm tạm thời sử dụng đất và phải kê khai đăng ký.

(d) Lấn chiếm đất sản xuất nông nghiệp hoặc nhà ở: Nếu không thuộc quy hoạch lâm nghiệp hay công trình công cộng, người sử dụng có thể được cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

(e) Các trường hợp lấn chiếm đất khác hoặc sử dụng sai mục đích mà sử dụng đất ổn định, phù hợp quy hoạch: được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

(f) Các trường hợp lấn chiếm đất khác hoặc sử dụng sai mục đích không phù hợp quy hoạch: Tạm thời sử dụng đất, giữ nguyên hiện trạng và phải kê khai đăng ký.

(g) Tự khai hoang đất nông nghiệp: Không tranh chấp, được cấp Giấy chứng nhận theo hạn mức. Vượt hạn mức phải thuê đất của Nhà nước.

(h) Vi phạm sau ngày 01/07/2014: Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận và xử lý theo quy định pháp luật.

3.5. Bổ sung điều khoản cấp GCN cho hộ gia đình/ cá nhân sử dụng đất giao không đúng thẩm quyền (Điều 140).
3.6. Điều chỉnh xác nhận diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất (Điều 141):
(a) Đất hình thành trước 18/12/1980: Không nộp tiền sử dụng đất.

(i) Diện tích lớn hơn hoặc bằng hạn mức: xác định theo giấy tờ.

(ii) Diện tích nhỏ hơn hạn mức: toàn bộ xác định là đất ở.

(b) Đất hình thành từ 18/12/1980 đến 15/10/1993: Không nộp tiền sử dụng đất.

(i) Diện tích lớn hơn hoặc bằng hạn mức: xác định theo giấy tờ.

(ii) Diện tích nhỏ hơn hạn mức: toàn bộ xác định là đất ở.

(c) Đất hình thành từ 15/10/1993 đến trước khi Luật có hiệu lực: Xác định theo giấy tờ.
(d) Diện tích còn lại sau khi xác định đất ở:

(i) Đã xây dựng nhà ở: xác định là đất ở và nộp tiền sử dụng đất.

(ii) Xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh: công nhận là đất sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ.

(iii) Đất nông nghiệp: công nhận là đất nông nghiệp. Nếu muốn chuyển sang phi nông nghiệp và phù hợp quy hoạch, phải nộp tiền sử dụng đất.

(e) UBND cấp tỉnh: Quy định hạn mức công nhận đất ở.
(f) Xác định lại diện tích đất ở (vườn, ao, đất thổ cư) cấp trước 01/07/2004:

(i) Diện tích đất ở được xác định lại trong trường hợp có giấy tờ hợp lệ theo quy định, và người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích được xác định lại là đất ở.

(ii) Phần diện tích đất đã chuyển quyền hoặc Nhà nước đã thu hồi không được xác định lại diện tích đất ở.

(iii) Cơ quan cấp GCN có trách nhiệm xác định lại diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

3.7. Cấp GCN cho tổ chức: bổ sung các điểm sau (Điều 142):

(a) Tổ chức sử dụng đất chưa được cấp GCN phải tự kê khai hiện trạng sử dụng đất và báo cáo UBND cấp tỉnh nơi có đất.

(b) Trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, nếu đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, sẽ được xem xét cấp GCN theo quy định của Chính phủ.

3.8. Bổ sung quy định cấp GCN đối với các trường hợp sau (Điều 143 đến Điều 150):

(a) Đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, dự án sản xuất, kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau.

(b) Đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đang sử dụng đất.

(c) Thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu.

(d) Thửa đất thuộc phạm vi nhiều đơn vị hành chính cấp xã.

(e) Công trình xây dựng không phải là nhà ở.

(f) Trường hợp Nhà nước đã có quyết định quản lý đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất nhưng chưa thực hiện.

3.9. Quy định các trường hợp không được cấp GCN:

(a) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích.

(b) Đất giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định.

(c) Đất thuê, trừ một số trường hợp đặc biệt.

(d) Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất.

(e) Đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp quá 03 năm mà không thực hiện.

(f) Đất đang có tranh chấp, bị kê biên, áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời.

(g) Đất giao không thu tiền sử dụng để sử dụng vào mục đích công cộng không kinh doanh.

3.10. Quy định về Tài sản gắn liền với đất (Điều 151):

(a) Tài sản trên đất thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện cấp.

(b) Nhà ở hoặc công trình xây dựng tạm thời hoặc bằng vật liệu tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ ngoài phạm vi công trình chính.

(c) Tài sản đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa hoặc thu hồi đất, trừ trường hợp quá 03 năm mà không thực hiện.

(d) Nhà ở, công trình xây dựng sau khi công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử – văn hóa; tài sản không phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

(e) Tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, trừ trường hợp đã xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp.

(f) Tài sản không thuộc các quy định cụ thể khác của Luật này.

3.11. Đính chính, thu hồi, hủy GCN đã cấp (Điều 152):
(a) Làm rõ các trường hợp nhà nước thu hồi GCN và bổ sung thêm 2 trường hợp Nhà nước thu hồi GCN:

(i) GCN đã cấp bị Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy.

(ii) Trường hợp đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp giấy chứng nhận đã cấp.

(b) Bổ sung các điểm mới tại khoản 4, 5, 6, 7 Điều 152.
Chương XI: Tài chính về đất đai, Giá đất
1. TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
1.1. Bổ sung khoản thu ngân sách từ đất đai (Điều 153):
(a) Tiền SDĐ tăng thêm, tiền thuê đất tăng thêm đối với dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng.
(b) Khoản thu khác.
Bổ sung: Tiền thuê đất hằng năm ổn định trong chu kỳ 05 năm từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước, sẽ được điều chỉnh nhưng không vượt quá tỷ lệ do Chính phủ quy định, dựa trên tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của giai đoạn 05 năm trước.
1.2. Bổ sung các khoản thu từ dịch vụ công về đất đai (cung cấp thông tin, dữ liệu, đo đạc địa chính, tư vấn xác định giá đất,…) (Điều 154).
1.3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất và thời điểm định giá đất (Điều 155):
(a) Bổ sung căn cứ tính tiền SDĐ: chính sách miễn giảm tiền SDĐ của Nhà nước.
(b) Bổ sung căn cứ tính tiền cho thuê đất: thời hạn gia hạn sử dụng đất và chính sách miễn, giảm tiền thuê đất.
(c) Làm rõ thời điểm định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được quy định như sau:

(i) Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định tương ứng.

(ii) Đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, là thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.

(iii) Đối với trường hợp cơ quan nhà nước điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, là thời điểm điều chỉnh được ban hành.

(iv) Đối với trường hợp cơ quan nhà nước điều chỉnh quy hoạch chi tiết, là thời điểm điều chỉnh quy hoạch được thực hiện.

(d) Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:

(i) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định tương ứng.

(ii) Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất trong thời hạn 180 ngày kể từ thời điểm định giá đất.

1.4. Bổ sung trường hợp được miễn, giảm tiền SDĐ (Điều 157):
Bổ sung các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất như sau: Thương binh, bệnh binh không có khả năng lao động, hộ gia đình không còn lao động chính….; sử dụng đất làm đất để làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ hoạt động vận tải hành khách công cộng; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm.
2. GIÁ ĐẤT
2.1. Bổ sung nguyên tắc định giá đất (Điều 158.1):

(a) Phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.

(b) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất.

(c) Trung thực, khách quan, công khai, minh bạch.

(d) Độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định/ cơ quan Nhà nước.

(e) Hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

2.2. Bổ sung căn cứ xác định giá đất, thông tin đầu vào để định giá, phương pháp định giá đất, trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, sử dụng phương pháp định giá đất, ưu tiên giá đất trong bảng giá đất, lựa chọn phương pháp định giá đất (luật hóa từ nghị định 44/2014) (Điều 158.2).
2.3. Điều chỉnh nội dung về các trường hợp được áp dụng giá đất cụ thể (Điều 160.1):

(a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

(b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất với hình thức thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.

(c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

(d) Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.

(e) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, hoặc cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.

(f) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

2.4. Bổ sung quy định về thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể (Điều 160.2):

(a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Quyết định giá đất cụ thể cho các trường hợp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

(b) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện: Quyết định giá đất cụ thể cho các trường hợp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

(c) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai giúp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xác định giá đất cụ thể.

2.5. Bổ sung quy định về khu vực có bảng giá đất cụ thể (Điều 160.4):
Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn, giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá đất.
2.6. Bổ sung quy định về hội đồng thẩm định bảng giá đất, hội đồng thẩm định giá đất (Điều 161).
2.7. Về tổ chức tư vấn xác định giá đất (Điều 162):
(a) Đổi cách gọi từ “tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất” thành “tổ chức tư vấn xác định giá đất”.
(b) Điều chỉnh quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất:

(i) Bỏ quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định giá đất khi bên thuê vi phạm điều kiện do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng.

(ii) Bổ sung thêm nghĩa vụ: bảo đảm tuân thủ đạo đức nghề nghiệp, độc lập khách quan, có trách nhiệm thực hiện tư vấn xác định, thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể và cử đại diện tham gia Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể khi được yêu cầu.

(c) Bổ sung điều kiện được hoạt động của tổ chức tư vấn xác định giá đất.
AN Legal sẽ tiếp tục đăng tải những điểm nổi bật trong các Chương tiếp theo của Luật Đất Đai 2024 đến Quý độc giả vào tuần sau.
Cảm ơn bạn đã quan tâm đến bài viết của AN Legal.
***